轉(zhuǎn)租人與出租人、轉(zhuǎn)讓人之間履行合同是否存在關(guān)系？

轉(zhuǎn)租和租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是房屋租賃關(guān)系變更和轉(zhuǎn)讓的兩種典型方式，特別是隨著商鋪、寫字樓等非住宅房屋投資的增加，它們在實(shí)際操作中的應(yīng)用越來越普遍，存在很大的差異。我國《合同法》對租賃合同關(guān)系有專門的規(guī)定，但對租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有明確的規(guī)定。然而，在社會經(jīng)濟(jì)生活中，租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓卻大量存在。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是兩種不同的法律關(guān)系。因?yàn)樗鼈円宰赓U權(quán)為基礎(chǔ)，涉及出租人、承租人和第三人，存在權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移，在審判實(shí)踐中容易混淆。因此，厘清轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念，嚴(yán)格區(qū)分二者具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，從法律關(guān)系的構(gòu)成來看，房屋轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將租賃房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租出去的行為。轉(zhuǎn)租是指承租人與轉(zhuǎn)租人之間訂立新的租賃合同。轉(zhuǎn)租后，轉(zhuǎn)租人仍有租賃權(quán)。由此形成了兩種相互獨(dú)立、相互牽連的契約關(guān)系，即產(chǎn)權(quán)人與承租人（轉(zhuǎn)租人）之間的主租賃合同和承租人（轉(zhuǎn)租人）與轉(zhuǎn)租人之間的轉(zhuǎn)租合同。因此，承租人扮演著雙重角色。他不僅與作為承租人的業(yè)主履行主租賃合同，還與作為出租人的轉(zhuǎn)租人履行主租賃合同，即雙方之間的轉(zhuǎn)租合同。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人在租賃期間將房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，即承租人與房屋產(chǎn)權(quán)人之間的租賃合同終止，承租人退出租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的第三人與房屋產(chǎn)權(quán)人建立新的租賃合同關(guān)系。其次，從有效法律行為的前提來看，承租人轉(zhuǎn)租房屋或者轉(zhuǎn)讓房屋租賃權(quán)，都需要出租人的書面同意，但書面同意的形式略有不同。轉(zhuǎn)租一般有兩種形式，一種是轉(zhuǎn)租條款已在本租賃合同中約定，另一種是出租人在本租賃合同之外出具的同意書。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于合同一方（承租人）在法律性質(zhì)上對合同權(quán)利義務(wù)的一般轉(zhuǎn)讓，通常在合同中沒有事先約定，只能取得出租人的同意。第三，從違反上述前提條件的法律后果來看（即承租人未取得出租人的書面同意），出租人可以直接以轉(zhuǎn)租方式與承租人解除租賃合同；在租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓中，出租人只有向第三人申報租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利無效，但無權(quán)終止其與承租人之間的租賃合同。

第四，轉(zhuǎn)租過程中，轉(zhuǎn)租合同附在轉(zhuǎn)租合同之后，具體如下：1。轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同發(fā)生變更，影響轉(zhuǎn)租合同履行的，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)相應(yīng)變更。轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同終止的，轉(zhuǎn)租合同相應(yīng)終止。轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限不得超過本租賃合同約定的期限。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于承租人退出租賃合同，第三人與出租人建立租賃關(guān)系時，不受終止租賃合同的約束，重新設(shè)定雙方的權(quán)利義務(wù)。在大多數(shù)國家，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是統(tǒng)一規(guī)定的，而在我國《合同法》中，只有第234條規(guī)定了租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律情形，即“承租人在租賃期間死亡的，與其共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋”。另外，其他情形下租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)應(yīng)當(dāng)是什么，《合同法》對租賃權(quán)的形成要件沒有明確規(guī)定。那么，租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定成立的必要條件是什么呢？各國法律對此有不同的規(guī)定。一般可分為兩種類型：一種是限制主義模式，即未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。德國民法對租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓沒有明確規(guī)定，但解釋認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意，不得轉(zhuǎn)讓。日本《民法典》第612（1）條規(guī)定：“未經(jīng)出租人承諾，承租人不得轉(zhuǎn)讓權(quán)利或轉(zhuǎn)租租賃物。”另一種是自由主義模式。法國《民法典》第1717條規(guī)定，“承租人有權(quán)將租賃物轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓給他人，除非租賃合同中有禁止的約定”，即使出租人沒有法律理由拒絕行使合同權(quán)利，但在實(shí)踐中仍然是禁止的。根據(jù)《民法通則》第九十一條的規(guī)定，一方當(dāng)事人將合同的全部或者部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)征得另一方當(dāng)事人的同意，不得以營利為目的?！逗贤ā返诎耸藯l規(guī)定：“經(jīng)對方當(dāng)事人同意，一方當(dāng)事人可以將其在合同中的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。”。據(jù)此，租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓也需要得到合同另一方即出租人的同意，并以此作為成立要件。只有這樣才能符合立法精神，穩(wěn)定合同關(guān)系，限制當(dāng)事人濫用合同權(quán)利。因此，只有當(dāng)事人對租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓有特別約定或者經(jīng)出租人同意，承租人才能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)。這是合法轉(zhuǎn)讓，否則是非法轉(zhuǎn)讓。因此，經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)的，出租人和第三人是雙方當(dāng)事人，其權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)依照《合同法》租賃合同一節(jié)的規(guī)定確定。

以上是相關(guān)答案。如果承租人和出租人之間的合同履行與轉(zhuǎn)讓人有關(guān)，可以直接參考上述一些意見。一般需要出租人的同意。如果您有其他法律問題，可以向律師咨詢律師網(wǎng). 你知道嗎