如何處理房屋租賃糾紛如果發(fā)生糾紛，一方可以私下討論，尋求對(duì)雙方都有利的解決辦法；如果不能私下討論，另一方可以通過(guò)法律程序?qū)で舐蓭煹膸椭?。房屋租賃合同效力的認(rèn)定出租人與承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃房屋的條款、租金、期限、違約責(zé)任達(dá)成協(xié)議的，視為合同成立。根據(jù)有關(guān)法律和地方行政法規(guī)的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查房屋租賃合同的效力：（1）合同主體是否合格。即出租人和承租人是否具有有效民事行為要件。比如是無(wú)民事行為能力人還是限制民事行為能力人。（二）審查租賃標(biāo)的是否受到法律、法規(guī)的禁止。但只要法律法規(guī)不禁止出租房屋，就應(yīng)該可以出租。根據(jù)建設(shè)部1995年第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋，不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法、行政機(jī)關(guān)行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）共有房屋未經(jīng)共有人同意的；

（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（5）屬于違法建設(shè)的；

（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的（七）未經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)禁止出租的其他情形。無(wú)論是對(duì)租賃的法律分析，還是對(duì)國(guó)外租賃立法和司法實(shí)踐的具體考察，都可以得出房屋租賃的權(quán)利來(lái)源于合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)利來(lái)源也是長(zhǎng)期困擾法官的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題，使得很多房屋糾紛案件難以做出合乎邏輯、切合實(shí)際的判決。例如，按揭房屋的租金被認(rèn)為是無(wú)效的，因?yàn)樗鼪](méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)。比如，出現(xiàn)了大量的“二房東”現(xiàn)象?！岸繓|”等簽訂的租賃合同是否無(wú)效？顯然，這些租房行為被認(rèn)為是無(wú)效的，這對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不利，也會(huì)導(dǎo)致房源的閑置和浪費(fèi)。這違背了社會(huì)主義立法的宗旨和法律要適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則。從物權(quán)的角度看，所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓占有權(quán)的現(xiàn)象非常普遍。合法所有人在其允許的范圍內(nèi)享有收益權(quán)應(yīng)當(dāng)是適當(dāng)?shù)?。否則，僅僅“占有”的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是什么？這正是房屋合法所有人出租房屋的情況。物權(quán)的另一種形式是，另一物權(quán)人實(shí)際上是該財(cái)產(chǎn)的實(shí)際占有人，同時(shí)享有出租等物權(quán)人的多項(xiàng)權(quán)利。比如國(guó)有企業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以說(shuō)國(guó)有企業(yè)不能因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)而出租房產(chǎn)嗎？顯然，這是負(fù)面的。大量企業(yè)到處出租商鋪和工廠。如果他們被認(rèn)為是非法的，那么立法者就是自我否定。另外，從合同的角度看，租賃合同體現(xiàn)了“出租人將租賃物交付承租人使用并取得收益，承租人支付租金”的合同關(guān)系（《合同法》第222條）。作為合同的一方，出租人并不局限于所有權(quán)人，因?yàn)樽赓U關(guān)系體現(xiàn)的是占有權(quán)的轉(zhuǎn)移：一方轉(zhuǎn)讓占有權(quán)以獲得租賃利益，另一方通過(guò)支付租金獲得占有權(quán)以獲得使用利益。就租賃法律關(guān)系而言，各方當(dāng)事人并非都與標(biāo)的物所有權(quán)有直接的必然聯(lián)系。擁有房屋所有權(quán)的出租人與通過(guò)其他方式合法取得占有權(quán)的出租人沒(méi)有區(qū)別，但取得占有權(quán)的方式不同。據(jù)我所知，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的立法和我國(guó)現(xiàn)行立法直接規(guī)定出租人為業(yè)主。從理論上講，合法占有是出租標(biāo)的物的權(quán)利。對(duì)于轉(zhuǎn)租，原出租人的同意只是租賃合同的特殊要求，原出租人不能被視為業(yè)主。綜上所述，不宜將所有權(quán)作為房屋租賃的權(quán)利來(lái)源，而應(yīng)將合法占有作為房屋租賃的權(quán)利來(lái)源。這樣，許多疑難案件就會(huì)迎刃而解。

城市房屋租賃管理辦法中的另一個(gè)問(wèn)題是，對(duì)所有權(quán)受到“司法行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封”等形式限制的房屋，在一定條件下是否允許租賃。司法、行政機(jī)關(guān)依法決定查封的，一般是因權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議、法院根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)采取訴訟保全或者房屋因違法違紀(jì)被查封，或者房屋本身不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定。后兩起案件之所以被查封，是因?yàn)榕c房屋本身有關(guān)，所以絕對(duì)不可能出租。但在前一種情況下，在一定條件下，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許房屋租賃。從理論上講，《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定是基于房屋租賃權(quán)來(lái)源于所有權(quán)的事實(shí)，因此權(quán)屬不明確。當(dāng)然，不允許出租。根據(jù)法定占有來(lái)源理論，即使所有權(quán)存在爭(zhēng)議，法定占有人在法院作出終審裁定前仍應(yīng)享有出租權(quán)。一方堅(jiān)持不能讓合法占有人出租的，應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保，保證在法院判決房屋歸合法占有人所有后，能夠追償合法占有人的合理租金損失。如果法院認(rèn)定該房屋為非法所有人所有，則在訴訟期間，該房屋的租金將返還給最終所有人。如果同時(shí)有“二房東”，租金將根據(jù)業(yè)主和“二房東”之間的協(xié)議進(jìn)行分配。從實(shí)際審理情況看，法院對(duì)有權(quán)屬糾紛的房屋進(jìn)行查封后，在法院的監(jiān)督下，辦理一定手續(xù)，采取“勸說(shuō)查封”的手段，使房屋不閑置，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。最終，有利于房主，充分發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)財(cái)富資源。但需要強(qiáng)調(diào)的是，本案中的租賃必須經(jīng)過(guò)一定的擔(dān)保程序，并在法院的監(jiān)督下進(jìn)行。

（3）檢查是否已注冊(cè)。1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均規(guī)定，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》還規(guī)定，登記后由有關(guān)部門出具的房屋租賃證明，是租賃行為合法有效的證明。總之，未經(jīng)登記備案，無(wú)房屋租賃證的租賃合同無(wú)效。筆者認(rèn)為，應(yīng)以契約自由和鼓勵(lì)交易為基本原則，并考慮到我國(guó)私法明顯落后于公法的現(xiàn)狀，根據(jù)強(qiáng)制性的程度，將強(qiáng)制性規(guī)范進(jìn)一步分為有效性規(guī)范和管理性規(guī)范，只有違反有效規(guī)范的合同才是無(wú)效的；違反管理規(guī)范的合同只產(chǎn)生行政的法律后果，不影響當(dāng)事人之間簽訂的合同的效力。本條規(guī)定的強(qiáng)制性條款是行政規(guī)范，因此違反本規(guī)定不一定導(dǎo)致合同無(wú)效。（4） 審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在試點(diǎn)實(shí)踐中，許多房屋租賃合同規(guī)定，逾期支付租金、水電款的滯納金為每天3%，因滯納金較高而無(wú)效。有人認(rèn)為，只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租房屋，承租人就應(yīng)該參照中國(guó)人民銀行的逾期貸款利息計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算逾期支付租金的違約金。此外，我們還應(yīng)該檢查w