1、 房屋租賃權(quán)何時(shí)形成？

房屋租賃權(quán)的形成時(shí)間和標(biāo)志是現(xiàn)行法律的盲點(diǎn)。在一定條件下，可以先保障房屋租賃權(quán)。從字面上理解，“先”應(yīng)指“先形成房屋租賃權(quán)”。在實(shí)際操作過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)以房屋租賃合同的登記時(shí)間為準(zhǔn)，即房屋租賃權(quán)的形成時(shí)間一般為房屋租賃合同的登記時(shí)間。房屋租賃合同沒(méi)有約定的，房屋租賃權(quán)的形成時(shí)間按照承租人占有房屋的時(shí)間順延。第二，房屋租賃權(quán)的法律保護(hù)是什么。一方面體現(xiàn)在“買賣不違背租賃”的原則上，使租賃權(quán)不僅延伸到雙方當(dāng)事人，而且延伸到第三人。所謂“賣不破租”，是指租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移，租賃關(guān)系對(duì)租賃物受讓人仍然有效。如《合同法》第229條規(guī)定：“租賃期間租賃物所有權(quán)發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力。”?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第十一條規(guī)定：“租賃期間，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”。另一方面體現(xiàn)在房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的確立上?！逗贤ā返?30條規(guī)定：“出租人出售出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！薄＿@些規(guī)定保障承租人的權(quán)利。（2） 出租權(quán)在抵押前受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，在抵押物實(shí)現(xiàn)后的有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人仍然有效?！稉?dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄＿@些規(guī)定確認(rèn)了在一定條件下“抵押不違背租賃”的原則，也確認(rèn)了在一定條件下，房屋租賃權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。但法律也規(guī)定：“抵押人出租抵押物的，抵押物實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時(shí)，抵押人未書(shū)面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)賠償承租人因租賃抵押物而遭受的損失；抵押人書(shū)面通知承租人該物已抵押的，賠償損失因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)給承租人造成的損失，由承租人承擔(dān)?！蓖瑫r(shí)，還提出了在一定條件下“斷租”或“斷租”的特殊情形。

房屋租賃合同登記時(shí)，應(yīng)為房屋租賃權(quán)的形成時(shí)間。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易關(guān)系到整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和安全，只有履行必要的程序，才能確定當(dāng)事人所享有的房地產(chǎn)權(quán)益。”《城市房屋租賃管理辦法》為此規(guī)定了房屋租賃登記備案制度，使房屋租賃具有物權(quán)公示權(quán)，從而具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。第三，房屋承租人的權(quán)利是什么？承租人在房屋租賃期間有下列權(quán)利：（一）在租賃合同約定的期限內(nèi)取得房屋使用權(quán)。在此期間，即使房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，承租人仍享有此項(xiàng)權(quán)利。居住房屋承租人在租賃期內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)租賃。（2） 要求出租人按照租賃合同的規(guī)定及時(shí)修理房屋。一般來(lái)說(shuō)，住宅建筑的自然損壞應(yīng)由出租人修復(fù)。非住宅建筑的維修，按照租賃合同雙方約定辦理。（3） 經(jīng)出租人同意，出租房屋的全部或者部分可以轉(zhuǎn)租給他人。轉(zhuǎn)租時(shí)的租金可以高于原租金，轉(zhuǎn)租人可以從中獲得經(jīng)濟(jì)利益。（4） 出租人出賣房屋的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（5） 在租賃期內(nèi)，因國(guó)家建設(shè)需要拆除房屋的，承租人有權(quán)獲得安置。上述知識(shí)是小編對(duì)“房屋租賃權(quán)何時(shí)產(chǎn)生”問(wèn)題的解答。實(shí)踐中，取得房屋租賃權(quán)的時(shí)間一般是房屋租賃合同在管理部門(mén)登記的時(shí)間。未登記的，按承租人占用房屋的時(shí)間計(jì)算。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎