市場上有什么樣的“住宅”產(chǎn)品？

服務(wù)式公寓

本質(zhì)：住宅

服務(wù)式公寓是指作為酒店管理、作為住宅建筑對待的公寓。可以看出，根據(jù)官方的定義，酒店公寓屬于住宅建筑，土地分類為住宅用地，使用年限為70年。雖然提供了酒店管理服務(wù)，但本質(zhì)上是住宅，屬于現(xiàn)行限購范圍。其實，很少有房地產(chǎn)開發(fā)的這類產(chǎn)品，這類樓盤絕對是非主流產(chǎn)品。

公寓式酒店

本質(zhì)：酒店

公寓式酒店是指按公寓（單元式）劃分，作為酒店建筑對待的酒店。公寓式酒店屬于商業(yè)性質(zhì)，土地分類為商業(yè)用地，土地使用年限為40年或50年。

雖然增加了“公寓”一詞，但它本質(zhì)上仍是一家酒店。而且，按照規(guī)定，這類房產(chǎn)只有一張大的房產(chǎn)證，不能單獨出售。整個物業(yè)只能由機(jī)構(gòu)或公司投資，然后由專業(yè)酒店公司管理。由于產(chǎn)權(quán)屬于事業(yè)單位或公司，我們當(dāng)然不能把房子賣給個人。換言之，這種產(chǎn)品你我都沒有機(jī)會。

公寓式辦公室、行政住宅、行政公寓

本質(zhì)：辦公建筑

公寓式辦公室是指單元式小空間分割、獨立衛(wèi)生設(shè)備的辦公建筑。

公寓式辦公的本質(zhì)是辦公樓。該地塊屬于商業(yè)用地，土地使用年限為40年或50年，但與一般辦公樓不同，每層均設(shè)有公廁，公廁包括衛(wèi)生間和廚房。所謂的行政住宅和行政公寓只是銷售報表，沒有任何明確的定義。他們和前面的公寓辦公室沒什么不同。

物業(yè)公寓、物業(yè)酒店

精髓：酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一出租

本產(chǎn)品與以往產(chǎn)品不屬于同一類。一般來說，產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)是，購房者的目的不是自己住，而是委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營和出租客房，從而獲得客房的利潤分紅和酒店管理公司給予的一定期限的免費入住權(quán)。

類似住房有哪些優(yōu)點和缺點？

優(yōu)點

價格低廉。它比同一區(qū)域的同品質(zhì)住房越來越便宜，尤其是在“單套不得低于150平方米”的規(guī)定出臺之前。

不限購。在限購城市，可以成功吸引大量的目標(biāo)群體。不斷飆升的房價和限購令迫使部分剛性需求和投資者轉(zhuǎn)向樓市，進(jìn)而催生了這一市場的非理性繁榮。一些住宅項目位于非常好的位置，特別是在商業(yè)中心等市中心地區(qū)。這不是普遍性的，只能從具體項目的角度來討論。劣勢不能解決，沒有學(xué)區(qū)。這對首次置業(yè)者有影響，但對第二次置業(yè)者或投資者影響不大。尤其是單套面積控制后，公寓寫字樓項目紛紛走“高端”路線，因為單套面積已經(jīng)存在，而之前的剛性需求策略將受到極大的壓制。換言之，現(xiàn)在能買到公寓式辦公產(chǎn)品的人，往往不需要考慮安家。水、電、煤和房產(chǎn)都很貴。水、電、煤價基本上是居民樓的2.5-3倍，物業(yè)費因項目而異。交易稅很高。主要原因是轉(zhuǎn)讓增值部分的稅率與一手購房者的購房稅率相差不大，而轉(zhuǎn)讓的稅率則由購房者承擔(dān)，這當(dāng)然在一定程度上抑制了房價。生活舒適度差。它主要涉及三個方面：戶型設(shè)計、居住環(huán)境、商住是否混搭。以往同類住宅產(chǎn)品大多采用中央核心筒的小戶型設(shè)計，因此戶型不舒適；小區(qū)很可能只是一棟或幾棟樓下面有商場，因此沒有良好的小區(qū)環(huán)境；商住混居是普遍現(xiàn)象。當(dāng)你帶著蔬菜坐電梯時，站在對面的人很可能是一個西裝革履的上班族，這就帶來了很多居住問題。

當(dāng)然，隨著公寓戶型的擴(kuò)大和產(chǎn)品定位的提高，目前的住宅產(chǎn)品不斷“住宅化”，而上述缺點在很多項目中幾乎不存在（只有商住混搭無法完全避免，在高端項目中也是如此）。

日照條件。目前，住宅樓的日照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行得越來越嚴(yán)格，基本沒有可鉆的余地，但住宅項目不需要陽光審批。因此，無論住宅項目看起來多么漂亮，開發(fā)商都不會為你考慮陽光問題，銷售人員也不會向你提及。需求能否滿足，取決于你自己的現(xiàn)場判斷。

商業(yè)用地的使用年限只有40-50年，《物權(quán)法》沒有規(guī)定自動續(xù)期。關(guān)于這一點，法律專家進(jìn)行了大量的討論。作為普通市民，我們不知道。與住宅用地相比，有幾點是明確的：

住宅用地到期后，會自動續(xù)期。只是說到期后不能收回，不是說不需要錢；

如果說為了保護(hù)公民的基本生存權(quán)，住宅用地只收取少量的出讓金，而商業(yè)用地必須按照商業(yè)邏輯運(yùn)作，應(yīng)該收取更高的費用，那么什么是擁有多套房子的業(yè)主？

顯然，多戶住宅的保護(hù)功能已經(jīng)不復(fù)存在。實際上，它是一種投資性房地產(chǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)是同一回事。這是一個穩(wěn)定的問題。因此，我對商業(yè)用地將來要交高額土地出讓金的想法持保留意見?？赡苁呛?。價格上漲緩慢。住房早已不僅僅是居住的意義，更是最直接、最迫切的購房需求。然而，縱觀以往的價格走勢，不難得出這樣一個結(jié)論：住宅樓的價格上漲速度快于住宅樓，這對住宅樓是致命的打擊。“準(zhǔn)住宅”值得買嗎？這個問題太主觀了，每個人都有不同的看法。一方面，通州的商住樓限購仍在進(jìn)行中，這可能不是個案；另一方面，商住樓限購越來越嚴(yán)，在一定程度上增加了其稀缺性。對于這類住房的建議是：你應(yīng)該選擇目標(biāo)。

在一個好的位置買一個管理良好的房子。好的地理位置總是稀缺的。

在中央商務(wù)區(qū)購買管理良好的小型房屋。中央商務(wù)區(qū)保障房需求旺盛，而小戶型保障房未來不太可能出現(xiàn)，這必然推高現(xiàn)房的估值。

買一套暫時處于貶值狀態(tài)的房子。由于居民樓長期“不受歡迎”，實際上，在一些地區(qū)，存在不少被低估的居民樓，這就需要有足夠的眼光和勇氣。事實上，限購事件已經(jīng)給人一個強(qiáng)烈的信號，住宅樓也可能成為稀缺產(chǎn)品。衡量住宅價值的最佳量化標(biāo)準(zhǔn)無疑是租金。住宅價格的降低為業(yè)主獲得更高的租金回報率提供了可能。

如果我們考慮自住，選擇居住建筑作為改善型住房（更大、更舒適、位置更好），那么除了上述因素外，還應(yīng)該更仔細(xì)地考慮社區(qū)的管理、規(guī)模和景觀綠化。

原則上，首次置業(yè)者不建議購買住宅產(chǎn)品（限購150平方米以下，其實不可能再買新房，而且只能買二手小房子），因為畢竟有戶籍等剛性因素，高房價等等。但如果你因為這些限制而坐立不安，你必須做出自己的判斷。

堅決避免管理混亂、戶型不合理、居住不舒適的住宅產(chǎn)品。

以上建議僅適用于一二線城市。只在