酒店式公寓是介于酒店和高檔住宅之間的一種物業(yè)。集住宅、酒店、俱樂(lè)部等功能于一體。它具有自用和投資兩大功能。酒店式公寓之所以能夠在激烈的租賃市場(chǎng)中生存，是因?yàn)樗軌驖M足市場(chǎng)的不同需求。這種住宅既可以享受家庭居住布局，又可以享受酒店的熱情服務(wù)。酒店式公寓的投資優(yōu)勢(shì)：1。占地面積小，總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)低，轉(zhuǎn)讓、租賃回報(bào)大。一般來(lái)說(shuō)，酒店的租金比公寓高出30%，但酒店式服務(wù)式公寓的優(yōu)點(diǎn)是體積小、易于管理和出租。但高檔項(xiàng)目占用資金量相對(duì)較大，回報(bào)周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此更適合中長(zhǎng)期投資者。

2。該產(chǎn)品兼具投資性和自用性。因?yàn)樗樟藗鹘y(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓的優(yōu)勢(shì)，受到了商務(wù)人士的歡迎。產(chǎn)權(quán)歸屬能讓業(yè)主安居樂(lè)業(yè)。必要時(shí)還可以轉(zhuǎn)讓自己的產(chǎn)權(quán)，收回投資，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資者的最佳選擇，尤其是場(chǎng)外物業(yè)的首選。對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，這種投資具有超值回報(bào)的空間。

4。宏觀形勢(shì)好，市場(chǎng)需求大，升值空間大。未來(lái)，更多跨國(guó)企業(yè)將在中國(guó)設(shè)立公司，酒店公寓等物業(yè)將成為一些中小企業(yè)的首選。同時(shí)，中國(guó)大中城市的高級(jí)商務(wù)人士對(duì)此類房產(chǎn)有相當(dāng)大的消費(fèi)力。由于面積小、價(jià)格低、月供負(fù)擔(dān)輕，單身公寓對(duì)年輕人尤其是外籍專業(yè)人士特別有吸引力。投資酒店公寓的幾個(gè)原因：

1。租金是有保證的。大多數(shù)酒店公寓都聘請(qǐng)了專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店公寓管理公司進(jìn)行管理，他們擁有廣泛的租戶。同時(shí)，租房最短的時(shí)間可以是一天，最長(zhǎng)的時(shí)間沒(méi)有限制。然而，住宅一般至少需要三個(gè)月，他們面對(duì)的客戶比住宅更廣泛。租金比普通公寓高。在普通公寓中，由于投資者的資金和持有能力不同，投資比例的提高必然導(dǎo)致租賃市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。即使在一開(kāi)始，高端客戶也住在普通公寓里。只要租房者愿意降價(jià)，引入低端客戶，普通公寓就會(huì)開(kāi)始惡性循環(huán)，最后高端客戶就會(huì)逐漸流失。酒店公寓的統(tǒng)一管理模式將業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司可以根據(jù)收益分成維持物業(yè)的整體租金價(jià)格；此外，租戶愿意花比公寓更高的差價(jià)與同等身份的人同住，從而獲得更多的服務(wù)和安全。

3。統(tǒng)一管理的方式使酒店式公寓比普通公寓更注重長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，有自己的推廣和營(yíng)銷計(jì)劃，使其可持續(xù)發(fā)展?？傊顿Y酒店式公寓比普通公寓有優(yōu)勢(shì)。這或許也是酒店公寓在上海這塊充滿投資熱情的土地上能賣得好的主要原因。

酒店公寓投資的可能風(fēng)險(xiǎn)：

1。生活成本高。

從生活的角度來(lái)看，住酒店公寓的成本相對(duì)較高。比如水電費(fèi)按商業(yè)物業(yè)計(jì)算，大約是普通住宅的兩倍。以北京為例，普通住宅電費(fèi)為0.48元/千瓦時(shí)，水費(fèi)為3.7元/噸，天然氣費(fèi)為2.05元/立方米。不過(guò)，酒店公寓的電費(fèi)是0.9元，水費(fèi)是5.1元。大多數(shù)有商業(yè)項(xiàng)目的酒店公寓沒(méi)有天然氣通道。

2。

很多酒店公寓開(kāi)發(fā)商15%-18%的投資回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際水平，實(shí)際年投資回報(bào)率在5%-6%之間。高回報(bào)率確實(shí)吸引了投資客戶，但往往忽略了隱性成本這一關(guān)鍵因素，主要包括以下幾個(gè)方面。契稅和公共維修基金。開(kāi)發(fā)商出售該項(xiàng)目時(shí)，其價(jià)格不包括契稅和公共維修基金。從目前二者的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，普通住房契稅為1.5%，非普通住房契稅為3%，住房維修基金契稅為2%。因此，從以上情況來(lái)看，即使酒店式公寓的價(jià)格讓你興奮，我們也應(yīng)該考慮契稅和公共維修基金這兩項(xiàng)隱性成本的價(jià)格。租金折扣。酒店公寓開(kāi)發(fā)商在計(jì)算項(xiàng)目收入時(shí)，通常是以所在地酒店日租金的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。以北京東二環(huán)附近的一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目為例，售價(jià)為25000元/m2。投資者可以在投資前與同一地區(qū)酒店的日租金進(jìn)行比較。以同一地點(diǎn)的一家四星級(jí)酒店為例，酒店標(biāo)準(zhǔn)間的市場(chǎng)價(jià)格約為800元/天，每月將有2.4萬(wàn)元的利潤(rùn)。但眾所周知，酒店為了吸引客戶，往往會(huì)采取會(huì)員制、打折等活動(dòng)，打折后的價(jià)格約為400元至500元/天，遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商預(yù)期的高投資回報(bào)。

物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)和其他費(fèi)用。在酒店公寓投資方面，除了必要的費(fèi)用外，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等很多費(fèi)用都需要考慮，而這些往往是我們?cè)谕顿Y中忽略的隱性成本。酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等維修費(fèi)用通常比較高，很難直接轉(zhuǎn)嫁給承租人。從這個(gè)角度看，開(kāi)發(fā)商打出每年15%-18%的高投資回報(bào)率顯然沒(méi)有考慮上述諸多因素。

中介費(fèi)。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目后，投資者還應(yīng)考慮房屋租賃問(wèn)題。如果很多投資者需要花費(fèi)大量的精力和物力來(lái)尋找自己的客戶，往往會(huì)將房子委托給中介代理，這就需要向中介代理支付一定的中介費(fèi)，而這部分費(fèi)用就成了投資者的隱性成本。

3。酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)應(yīng)加以區(qū)分。

根據(jù)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)模式，目前市場(chǎng)上的酒店式公寓可分為大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、小產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和小產(chǎn)權(quán)非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)三種類型。產(chǎn)權(quán)大、管理統(tǒng)一的酒店式公寓不是小投資者的投資對(duì)象。產(chǎn)權(quán)大、管理統(tǒng)一的酒店式公寓對(duì)資金要求高。資金的門檻使得個(gè)人投資者很難投資這種酒店式公寓，一般由投資基金或?qū)I(yè)公司控制。產(chǎn)權(quán)較小、非統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，投資者需謹(jǐn)慎。由于管理不統(tǒng)一，沒(méi)有統(tǒng)一的管理，所以同一棟樓的小戶型之間競(jìng)爭(zhēng)很大。其實(shí)，這種酒店式公寓和普通的小公寓沒(méi)什么區(qū)別，只是掛著酒店式公寓的名字來(lái)提價(jià)。事實(shí)上，它并不能體現(xiàn)酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)。如何在不賠錢的情況下投資酒店公寓？

看看位置。是否具有可持續(xù)發(fā)展的潛力。

第二，看匹配的。全套的生活、商業(yè)服務(wù)、超市甚至嬰兒護(hù)理中心都應(yīng)該有。三是物業(yè)管理。在很大程度上，客戶的離開(kāi)或停留取決于物業(yè)管理的質(zhì)量。提供良好的服務(wù)是吸引客人的最直接條件。有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店公寓管理公司入住管理。看看整個(gè)計(jì)劃。應(yīng)該有年度、月度甚至每周的租賃計(jì)劃。

促銷的五個(gè)方面。持續(xù)穩(wěn)定的市場(chǎng)溝通是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。第六，看經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體趨勢(shì)。

選擇酒店公寓投資，專業(yè)的品牌管理公司是保證，他們可以提供高效的管理服務(wù)，并具有一定的品牌效應(yīng)，可以保證客戶的充足性。你知道嗎