次年4月，相關(guān)管理部門在出租房屋所在社區(qū)張貼通知，對打破隔斷等群租行為進(jìn)行整改，并要求上述房屋的承租人盡快搬離。此后，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租，張某主動搬出出租房屋，此時距離一年租賃期結(jié)束還有兩個月。隨后，張某向法院提起訴訟，確認(rèn)雙方租賃合同無效，并退還中介公司支付的房屋租金和定金。2013年12月，徐先生與**公司簽訂租賃協(xié)議，約定**公司將74號商鋪?zhàn)赓U給徐先生，徐先生向**公司支付租金和管理費(fèi)，租賃期限為2013年12月30日至2016年12月29日。付了定金和第一次房租后，徐先生把商店裝修了一番。2014年2月，裝修完成，但由于該店有其他公司注冊，徐先生無法申請營業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證。2014年11月，**公司明確告知徐先生無法發(fā)放許可證，徐先生立即離開店鋪，但沒有將店鋪歸還給**公司。2015年2月，徐先生起訴終止租賃協(xié)議，**公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失。**公司反訴確認(rèn)，協(xié)議于2014年12月1日終止，徐先生歸還爭議房屋，并支付房屋占用期間的使用費(fèi)。經(jīng)徐先生申請，法院委托評估機(jī)構(gòu)對74號鋪的裝修殘值進(jìn)行了評估。2015年6月4日，法院組織雙方交接，徐先生將有爭議的店鋪歸還**公司。

法院認(rèn)為，雖然徐先生在2014年11月沒有實(shí)際經(jīng)營和退出，但他直到2015年6月4日才將爭議店鋪歸還**公司，因此他在實(shí)際占有爭議店鋪期間仍應(yīng)支付租金和管理費(fèi)。但鑒于無法辦理相關(guān)證照，影響徐先生正常經(jīng)營，且**公司負(fù)有終止租賃協(xié)議的主要責(zé)任，決定**公司賠償徐先生部分租金和管理費(fèi)。出租人將房屋交付承租人后，因雙方糾紛導(dǎo)致房屋空置的，在實(shí)踐中很容易引起承租人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)空置期間的房屋租金或使用費(fèi)的糾紛。原則上，只要承租人不將房屋返還給出租人，即使房屋空置，只要房屋仍由承租人實(shí)際控制，承租人應(yīng)在實(shí)際返還房屋前承擔(dān)房屋租金或使用費(fèi)。出租人起訴要求承租人騰退房屋時，也可以要求承租人承擔(dān)房屋空置期間的租金或使用費(fèi)。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由法院根據(jù)房屋是否符合合同約定的使用條件、訴訟中延長鑒定期限的原因、當(dāng)事人過錯程度等因素確定。

簽訂租賃合同，明確房屋性質(zhì)

在簽訂房屋租賃合同階段，雙方應(yīng)事先了解租賃房屋的性質(zhì)，并注意幾種特殊的租賃類型。首先，對持營業(yè)執(zhí)照出租的房屋，一般來說，營業(yè)執(zhí)照的使用不影響房屋租賃合同的效力，但租賃雙方應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定從事經(jīng)營活動，不得將含有限制經(jīng)營或者許可經(jīng)營的營業(yè)執(zhí)照提供給他人使用。對于租賃保障性住房、集體租賃住房的，雖然租賃保障性住房、集體租賃住房不會導(dǎo)致租賃合同無效，但不符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。出租人出租該房屋的，可以由有關(guān)行政機(jī)關(guān)給予行政處罰。出租人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的用途使用房屋，不得貪圖一時利益和違反國家政策法律的行為；承租人也應(yīng)當(dāng)避免出租此類房屋，以避免自身利益的損失。其次，雙方應(yīng)就房屋租賃合同中雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成明確協(xié)議，避免糾紛。房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租賃房屋的實(shí)際面積、租金的計(jì)算方法、提前解除租賃合同的條件以及相應(yīng)的責(zé)任。出租人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，如實(shí)告知承租人租賃房屋的真實(shí)情況。承租人還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)租賃房屋的權(quán)屬證明或者向有關(guān)部門查詢，確認(rèn)房屋性質(zhì)、面積等基本情況。

在房屋租賃合同履行階段，雙方應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，嚴(yán)格履行合同約定的義務(wù)。第一，承租人應(yīng)當(dāng)按照法律和合同約定的方式和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。二是除房屋租賃合同另有約定外，承租人裝修、擴(kuò)建房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人同意。出租人應(yīng)時刻關(guān)注出租房屋的實(shí)際情況。不同意承租人裝修、擴(kuò)建的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人行為的合理期限內(nèi)（一般為六個月）提出異議。否則，視為同意承租人裝修或擴(kuò)建。第三，除非房屋租賃合同另有約定，承租人將房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。承租人未經(jīng)同意將房屋轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租事實(shí)后六個月內(nèi)提出異議，要求解除租賃合同。在房屋租賃合同履行過程中，由于各種主客觀因素的影響，難免會引發(fā)糾紛。爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)及時收集證據(jù)，通過法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。首先需要注意的是，如果一方因違約而不能繼續(xù)履行房屋租賃合同，守約方應(yīng)采取合理措施減少損失擴(kuò)大，這也是守約方的法定義務(wù)之一。如果承租人要求提前解除合同，搬出租賃房屋，出租人不能讓房屋空置，讓承租人支付高額賠償；相反，如果出租人要求提前收回房屋，承租人也應(yīng)采取合理措施。如果正在裝修，就應(yīng)該停止裝修，或者在斷水?dāng)嚯姷那闆r下，要及時處理房屋內(nèi)的物品，防止進(jìn)一步的損失。第二，需要注意的是，雙方同意解除合同或者經(jīng)審查不能繼續(xù)履行合同的，雙方應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋交接。訴訟過程中，雙方當(dāng)事人可以在法院組織下移交案件，也可以自行移交案件。經(jīng)法院解釋，一方當(dāng)事人拒不移交的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)期間的房屋租金或者房屋使用費(fèi)。租賃當(dāng)事人在房屋交接時，應(yīng)當(dāng)辦理正式的書面交接手續(xù)，并簽署交接確認(rèn)書，以便于法院確定交接程序和時間，防止當(dāng)事人遭受不必要的損失。

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