1。“賣不破租”原則的適用與例外租賃期間租賃物權(quán)屬發(fā)生變化的，不影響租賃合同的效力，即所謂“賣不破租”原則，除非沒有法律或約定的情況，否則應(yīng)適用。抵押期間，抵押人出租抵押物。此時(shí)，抵押權(quán)與租賃權(quán)在同一標(biāo)的物上并存，不適用“賣不破租”的原則。但先租后抵的房屋權(quán)屬發(fā)生變化的，仍應(yīng)適用“賣不破租”的原則。在法院依法查封時(shí)，如果先查封后租賃，則法院強(qiáng)制拍賣不適用于“賣不破租賃”；如果先租賃后查封，則可以適用這一原則。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，經(jīng)出租人同意，承租人可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。第三方是分承租人。出租人出售出租房屋時(shí)，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，分承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)?a href='http://www.shkps.cn/contract/115.html' target='_blank' data-horse>轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和轉(zhuǎn)租人，轉(zhuǎn)租人與房屋出租人沒有法律關(guān)系。

根據(jù)《合同法》，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者死亡，其共同居民、共同經(jīng)營者或者其他合伙人根據(jù)原租賃合同要求出租房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。此時(shí)，共住人、合作方或其他合作方成為承租人，出租人在出售房屋時(shí)應(yīng)有優(yōu)先購買權(quán)。（1） 當(dāng)承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，承租人無權(quán)確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效，但可以請(qǐng)求法院判令其在同等條件下直接與出租人形成買賣合同關(guān)系。為避免承租人濫用權(quán)利，承租人在行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)作出規(guī)定，承租人主張與出租人訂立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)支付一定數(shù)額的定金或者提供擔(dān)保，使出租人信賴其履行能力。（2） 本案中，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第二十一條規(guī)定，承租人可以要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。第三人未善意取得租賃房屋的，承租人可以在同等條件下優(yōu)先受讓。在司法實(shí)踐中，損害賠償?shù)姆秶ǔ０▋蓚€(gè)方面：一是承租人行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任所發(fā)生的費(fèi)用。如承租人確定出租人是否出售房屋的調(diào)查取證費(fèi)用、確定房價(jià)的鑒定費(fèi)用、與出租人協(xié)商的費(fèi)用；二是房價(jià)差價(jià)損失。其他損失主要包括尋租費(fèi)和搬家費(fèi)。（三）房屋轉(zhuǎn)讓前，出租人告知承租人房屋轉(zhuǎn)讓事實(shí)，但告知承租人的轉(zhuǎn)讓條件與實(shí)際交易條件有較大差異。與上述情形相同，承租人仍不能以優(yōu)先購買權(quán)受到損害為由主張交易合同無效。但出租人與第三人存在惡意串通，且告知承租人的條件明顯高于與第三人的交易條件的，承租人可以根據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。你知道嗎