無其他無效理由的，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。租賃合同是建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合同，不是產(chǎn)生物權(quán)變動效力的合同。出租人對租賃物是否具有所有權(quán)和處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交給承租人占有和使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將按照約定取得的租賃物的占有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給分承租人的，不構(gòu)成對租賃物的處分?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！?。由此可見，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法為出租人規(guī)定的救濟方式是終止原租賃合同，而不是宣告轉(zhuǎn)租合同無效。如果承租人和轉(zhuǎn)租人對合同的效力或終止有爭議，是否需要增加出租人作為合同的一方？一種觀點認為，承租人與轉(zhuǎn)租人的關(guān)系、出租人與承租人的關(guān)系是兩種法律關(guān)系，不應(yīng)一案一審；另一種觀點認為，應(yīng)當增加出租人作為第三人，或者應(yīng)當通知出租人表示解除租賃合同的意思，然后決定本案的審理。

我們認為，承租人與分承租人之間的租賃糾紛和先前的租賃合同是兩種法律關(guān)系。如果在案件審理過程中增加出租人作為第三人或者通知出租人發(fā)表意見，必然引起訴訟，不利于案件的審理。因此，沒有必要增加出租人作為第三方或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已經(jīng)發(fā)出解除租賃合同的通知的，在案件審理中應(yīng)當視為事實；或者出租人在其他案件中主張與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當?shù)却渌讣慕Y(jié)果。

3。原租賃合同終止引起的糾紛，是否應(yīng)當增加分承租人作為一方當事人？如果分承租人要求終止合同并要求賠償裝修和其他額外損失，是否應(yīng)增加原出租人作為本案的一方？

原租賃合同終止引起的糾紛，出租人不以分承租人為被告的，原則上應(yīng)當考慮判決，可以增加分承租人作為第三人參加訴訟，無獨立請求權(quán)。如果分承租人人數(shù)過多，各方利益不一致，不宜增設(shè)分承租人為第三人，雙方可根據(jù)情況需要分別起訴。

如果分承租人要求承租人終止合同并賠償裝修等額外損失，則是合同雙方的糾紛，一般情況下不需要增加出租人作為第三人的情形。因租賃合同終止，轉(zhuǎn)租人不能繼續(xù)使用租賃物的，由誰承擔違約責任？

由于出租人與轉(zhuǎn)租人不直接形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則，轉(zhuǎn)租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責任或損害賠償，而不能直接要求出租人承擔責任。

5。出租人約定的轉(zhuǎn)租合同，因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，兩份租賃合同是否同時解除，或者確定轉(zhuǎn)租人直接與出租人建立租賃關(guān)系？

我們認為，由于承租人未能按照合同規(guī)定支付租金，租賃合同終止，則轉(zhuǎn)租合同將無法履行。然而，原來的租賃合同和轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同。原出租人不是轉(zhuǎn)租合同的當事人，不能強制其繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與轉(zhuǎn)租人就繼續(xù)履行合同達成協(xié)議，否則轉(zhuǎn)租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能成立。作為本案第三人，分承租人作為本案第三人，要求合同承租人或出租人承擔違約責任并賠償裝修損失，是否屬于反訴？訴訟費用是否應(yīng)收？

作為本案的第三人，分承租人一般屬于無獨立求償權(quán)的第三人，不具備訴訟被告身份，因此，無論其提出何種求償，都不能構(gòu)成反訴。但是，為了解決糾紛，如果分承租人提出這樣的訴訟請求，可以在分承租人單獨提起訴訟后，與原租賃合同解除糾紛合并提起訴訟。同時，另一起訴訟是新的訴訟，應(yīng)當收取訴訟費。租賃合同終止后（轉(zhuǎn)租合同同時終止），轉(zhuǎn)租人有退房義務(wù)。轉(zhuǎn)租人逾期歸還房屋的使用費如何計算？

房屋使用費的參考金額一般有三個標準：租賃合同租金、轉(zhuǎn)租合同租金和市場租金。我們認為，如果出租人主張按上述三個標準之一收取房屋使用費，應(yīng)該予以支持。你知道嗎