案例一：逾期交房案例：黃先生反映，他于2011年12月與某開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房銷(xiāo)售合同，合同約定交房時(shí)間為2013年4月，但在履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商直到2013年7月才交房，交房延遲了90多天。律師分析：開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，如果與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定了延遲交房的違約金數(shù)額，買(mǎi)受人可以要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定的金額賠償延遲交房的違約金。沒(méi)有約定的，依法確定開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任，按照有關(guān)主管部門(mén)公布的同地段同類(lèi)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)或有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定違約金逾期交房期間代理。根據(jù)《合同法》，當(dāng)一方發(fā)生重大違約時(shí)，另一方有權(quán)解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商返還預(yù)售貨款和利息。

案例二：定金糾紛

案例：2012年10月，張小姐在某開(kāi)發(fā)商售樓處認(rèn)購(gòu)了一套商品房，支付了2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款，并簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的地點(diǎn)、面積、價(jià)格和期限。然而，張小姐到售樓處簽合同時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中的許多內(nèi)容明顯不公平，如逾期交房和逾期辦證的免責(zé)條款、無(wú)力辦理抵押貸款等，需要在三天內(nèi)用現(xiàn)金補(bǔ)足。對(duì)此，張小姐認(rèn)為，這是一份不公平的購(gòu)房合同，拒絕簽字并要求協(xié)商變更合同。隨后，開(kāi)發(fā)商通知張小姐沒(méi)收押金。律師分析：根據(jù)最高法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》，出賣(mài)人以認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)約等方式接受買(mǎi)受人定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保的，因一方原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金退還買(mǎi)受人。在本案中，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)事先通知就要求張小姐簽訂不平等條款的合同，侵犯了張小姐的合法權(quán)益。張女士提出合理異議后，開(kāi)發(fā)商拒絕協(xié)商變更合同條款，并單方面提出沒(méi)收定金；因此，開(kāi)發(fā)商對(duì)未簽訂購(gòu)房合同負(fù)有責(zé)任。按照上述法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍交納定金。案例三：廣告與實(shí)際銷(xiāo)售不符案例三：市民秦先生2012年購(gòu)房。在購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的廣告標(biāo)明，將為老年人提供150平方米的會(huì)所和數(shù)千平方米的綠地，供老年人休閑娛樂(lè)。交付后，承諾的俱樂(lè)部變成了一家外商餐廳，綠地也變成了停車(chē)場(chǎng)。秦先生氣憤地說(shuō)，當(dāng)初選擇這個(gè)小區(qū)時(shí)，他看中的是配套齊全、環(huán)境優(yōu)越、適合養(yǎng)老；現(xiàn)在承諾無(wú)法兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商卻以合同中沒(méi)有相關(guān)約定為由拒絕兌現(xiàn)。

律師分析：廣告是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的宣傳，而不是針對(duì)某一商品房。購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)具體的單位、樓層、朝向、戶(hù)型等有具體的了解，比如“兩房變?nèi)俊?、“免費(fèi)小花園”、“俯瞰江景”、“毗鄰公園”等模糊的宣傳定義，如果購(gòu)房者是看到廣告宣稱(chēng)而購(gòu)買(mǎi)的房子，為避免出現(xiàn)這種情況，建議買(mǎi)家不要只信廣告，應(yīng)以實(shí)物為準(zhǔn)，最好看現(xiàn)場(chǎng)。

此外，廣告和銷(xiāo)售人員承諾的項(xiàng)目在法律上以書(shū)面合同為準(zhǔn)，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)注意合同中是否注明了相應(yīng)條款。購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，為了防止后期出現(xiàn)問(wèn)題，最好將更重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容添加到合同正文或合同附件中；或通過(guò)留存信息，甚至手機(jī)照片等方式獲取證據(jù)，以便在發(fā)生糾紛時(shí)更好地保護(hù)自己的權(quán)益。

案例四：逾期申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證

案例：周女士非常生氣，因?yàn)樗呀?jīng)買(mǎi)了4年的房子，但產(chǎn)權(quán)證一直沒(méi)有拿到。據(jù)她介紹，她2009年在某樓盤(pán)買(mǎi)了一套房子。當(dāng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商口頭承諾9個(gè)月內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證。2013年，周女士計(jì)劃賣(mài)掉房子，但由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，她無(wú)法交易。

律師分析：在工程建設(shè)過(guò)程中，未按規(guī)劃、建設(shè)等有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)組織施工，造成規(guī)劃和竣工驗(yàn)收困難，這是造成產(chǎn)權(quán)證逾期的重要原因之一。遇到這種情況，可以向法院起訴，要求退房。2003年，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律基本問(wèn)題的解釋》，明確規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未按時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。如果拿不到產(chǎn)權(quán)證，可以向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)賠償，通過(guò)法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。

案例5：房地產(chǎn)面積差價(jià)糾紛

案例：2012年1月，羅先生在某住宅小區(qū)買(mǎi)了一套房子。2013年12月開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)，羅先生發(fā)現(xiàn)房屋面積從120平方米減少到117平方米。這個(gè)時(shí)候他該怎么辦？

律師分析：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積與合同一致，面積誤差率小于3%（含3%）的，按合同約定的價(jià)格結(jié)算，解除合同的請(qǐng)求不予支持；2。面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%的，支持解除合同并返還已付購(gòu)房款及利息的請(qǐng)求。同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還面積誤差率小于3%（含3%）部分的房?jī)r(jià)和利息，面積誤差率大于3%部分，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加倍支付房?jī)r(jià)。你知道嗎