物業(yè)費(fèi)未交后，停車(chē)費(fèi)和物業(yè)費(fèi)的新征收方式已經(jīng)啟動(dòng)。這是合規(guī)和合法的方法嗎？業(yè)主如何維護(hù)自身利益？業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，是否有權(quán)選擇新物業(yè)？

新物業(yè)收費(fèi)50%，物業(yè)費(fèi)定價(jià)誰(shuí)說(shuō)了算？

“從800元起跳。似乎只用了一個(gè)月就漲到了1200元。”家住北京市豐臺(tái)區(qū)的小江向記者講述了自己物業(yè)費(fèi)的變化。新物業(yè)公司落戶(hù)后，除了提高物業(yè)費(fèi)，他沒(méi)有感覺(jué)到服務(wù)的改善。

小江的住宅區(qū)建于1994年。由于年代較早，最初收取的物業(yè)費(fèi)確實(shí)低于目前的市場(chǎng)情況。因此，這類(lèi)“老舊小區(qū)”出現(xiàn)收費(fèi)上漲的跡象。

隨著物業(yè)費(fèi)的上漲，業(yè)主能否拒付？小江不想反抗，但物業(yè)公司每隔三五次就給他們打電話催促。如果他們一直不交錢(qián)，就怕自己被列入“黑名單”，“如果他們不享受服務(wù)，就不要因?yàn)檫@筆錢(qián)而打擾家人?！?/P>

“如果我們受不了打擾，最終會(huì)妥協(xié)?！毙〗磉_(dá)了很多業(yè)主的愿望。

作為購(gòu)房之初簽訂的物業(yè)合同，物業(yè)公司是否可以擅自修改條款？大多數(shù)業(yè)主是否應(yīng)該同意增加物業(yè)費(fèi)？有什么樣的工藝規(guī)范？

“物業(yè)費(fèi)上漲必須是業(yè)主同意的‘雙倍過(guò)半’，即超過(guò)半數(shù)的居民（以戶(hù)為單位）同意在小區(qū)內(nèi)漲價(jià)，超過(guò)半數(shù)的居民同意增加面積?！甭蓭熅W(wǎng)向記者介紹了相關(guān)流程。物業(yè)公司計(jì)劃增加管理費(fèi)。根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況核算后需要公布小區(qū)業(yè)主情況。經(jīng)業(yè)主大會(huì)（召開(kāi)會(huì)議或書(shū)面形式）同意后，將漲價(jià)方案報(bào)有關(guān)部門(mén)備案，價(jià)格主管部門(mén)最終審批。律師律師網(wǎng)持相同觀點(diǎn)認(rèn)為，“物業(yè)公司單方面的公告或漲價(jià)通知對(duì)業(yè)主沒(méi)有約束力，費(fèi)用調(diào)整不需要再簽訂新合同，合同條款可以變更或補(bǔ)充”。

將物業(yè)費(fèi)與停車(chē)費(fèi)“捆綁”在一起是否違法？

社區(qū)服務(wù)涉及的費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物業(yè)費(fèi)。隨著近年來(lái)私家車(chē)數(shù)量的快速增長(zhǎng)，小區(qū)停車(chē)位越來(lái)越稀缺，停車(chē)收費(fèi)自然成為一些物業(yè)公司追逐利潤(rùn)的新途徑。

今年8月，北京市大興區(qū)某小區(qū)物業(yè)公司臨時(shí)將車(chē)位月租金由260元上調(diào)至300元，引起不少業(yè)主不滿(mǎn)。

“停車(chē)費(fèi)沒(méi)有上漲的理由，物業(yè)公司突然貼出漲價(jià)通知”，業(yè)主胡楊一直憤憤不平。后來(lái)，有業(yè)主向12345熱線投訴，物業(yè)公司將停車(chē)費(fèi)調(diào)回。

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。據(jù)悉，北京市放開(kāi)了對(duì)居住區(qū)停車(chē)場(chǎng)的政府定價(jià)管理，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)，這被一些業(yè)主視為停車(chē)費(fèi)上漲的導(dǎo)火索。

記者加入小區(qū)業(yè)主群體后發(fā)現(xiàn)，停車(chē)費(fèi)的上漲并不是最大的矛盾點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)的“捆綁”收取更讓業(yè)主頭疼。

另一位業(yè)主解釋了其中的奧秘：如果你想在小區(qū)租一個(gè)車(chē)位，交停車(chē)費(fèi)，就必須同時(shí)交物業(yè)費(fèi)，這是全年的，你以前不能有任何欠款，“我相信大多數(shù)業(yè)主都不愿意交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)服務(wù)和這種威脅態(tài)度是不能接受的?！?/P>

“這兩種錢(qián)性質(zhì)不同，不能一起收?！焙伪竺鞔_指出，根據(jù)《物權(quán)法》和相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位首先要滿(mǎn)足業(yè)主的需求，物業(yè)公司不應(yīng)將“物業(yè)費(fèi)繳納”和“租賃停車(chē)位”捆綁在一起，限制業(yè)主使用小區(qū)規(guī)劃停車(chē)位。

記者注意到，在雙方簽訂的車(chē)位租賃合同中，物業(yè)公司作為甲方，權(quán)利義務(wù)過(guò)于簡(jiǎn)單，相關(guān)責(zé)任并未得到有效約束；然而，乙方車(chē)主須“對(duì)停車(chē)位使用年限內(nèi)停放車(chē)輛的安全負(fù)責(zé)，任何損壞或損失由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)”。

本合同被業(yè)主視為“免責(zé)聲明”是否有效？”這取決于合同是否不公平。如果雙方的權(quán)利和責(zé)任不平等，合同本身就沒(méi)有法律效力。

對(duì)于停車(chē)過(guò)程中的車(chē)輛損壞，物業(yè)是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任取決于三個(gè)因素：首先，我們應(yīng)該參考合同協(xié)議書(shū)，是否存在保管關(guān)系。對(duì)車(chē)輛保管沒(méi)有特別約定的，物業(yè)公司對(duì)車(chē)輛的管理屬于車(chē)輛行駛和停放的管理，屬于現(xiàn)場(chǎng)管理而不是保管關(guān)系，管理單位不應(yīng)承擔(dān)車(chē)輛毀損、被盜的責(zé)任；同時(shí)，還要看物業(yè)公司是否履行了相應(yīng)的管理義務(wù)。

獎(jiǎng)勵(lì)制或合同制存在哪些隱患？

與上述住宅物業(yè)費(fèi)和車(chē)位綁定不同，北京市青年路附近一小區(qū)業(yè)主艾女士向記者反映了困擾她的“新情況”：新物業(yè)公司落戶(hù)后，原來(lái)物業(yè)公司實(shí)行的獎(jiǎng)勵(lì)制度改為合同制度。

這會(huì)影響業(yè)主的利益嗎？記者采訪的多位律師表示，“薪酬制度能更好地保護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)業(yè)委會(huì)有更高的要求”。

表示薪酬制度是按照約定的比例或金額從物業(yè)費(fèi)中提取薪酬，支付給物業(yè)公司，其余歸物業(yè)公司代管，有利于業(yè)主對(duì)物業(yè)行使監(jiān)督權(quán)；而一次性支付制度方面，如果企業(yè)有固定的收益，想要獲得更多的利潤(rùn)，只能降低成本，其直接后果可能是服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到約定的標(biāo)準(zhǔn)。

在上述小區(qū)發(fā)生物業(yè)糾紛的案例中，不少業(yè)主覺(jué)得投訴無(wú)門(mén)。爭(zhēng)議的解決辦法是什么？

“撥打12345熱線，對(duì)物業(yè)收費(fèi)、合同、資金管理等問(wèn)題進(jìn)行實(shí)名投訴；如進(jìn)一步協(xié)商不成，業(yè)主可向住建、物價(jià)等主管部門(mén)申請(qǐng)行政調(diào)查，或通過(guò)司法程序解決?！薄＿@場(chǎng)糾紛很難解決。業(yè)主如何解散物業(yè)管理公司？

由于糾紛難以解決，胡楊所在社區(qū)的部分業(yè)主也發(fā)起了工作組，正在征集社區(qū)20%以上業(yè)主簽字，以實(shí)現(xiàn)更換物業(yè)管理公司的目的。

更改屬性真的這么簡(jiǎn)單嗎？根據(jù)2010年10月實(shí)施的《北京市物業(yè)管理辦法》，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占總建筑面積一半以上、總數(shù)一半以上的業(yè)主批準(zhǔn)。

可見(jiàn)，20%業(yè)主的簽字肯定是不夠的，即使足夠，也未必能順利更換物業(yè)公司。

“原物業(yè)準(zhǔn)備退房時(shí)，一群業(yè)主開(kāi)始在群里討論如何投票選擇新的物業(yè)公司”，幾個(gè)月前，家住北京青年路附近社區(qū)的艾女士也遇到了類(lèi)似的情況。她熱心社區(qū)事務(wù)，組織鄰居們?yōu)橐患倚碌奈飿I(yè)公司投票。據(jù)了解，該小區(qū)物業(yè)費(fèi)為每月每平方米4.95元，100平方米的住房每年要交近6000元的物業(yè)費(fèi)?！拔飿I(yè)費(fèi)高企的背后，業(yè)主維權(quán)難?！蔽覀兲嶙h投票給一家新的物業(yè)管理公司altho