地役權(quán)案例分析

地役權(quán)案例一

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在市區(qū)沿河拿地，準(zhǔn)備以“景”的概念設(shè)計(jì)建造高層商品住宅。然而，在這片土地的前面有一個(gè)村舍制衣廠。為了讓住宅樓的業(yè)主在房間里欣賞濱江風(fēng)光，雙方約定，制衣廠30年內(nèi)不得在土地上建3層以上的樓房。作為補(bǔ)償，甲方每年應(yīng)向服裝廠支付20萬(wàn)元。三年后，制衣廠將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給B公司，B公司開(kāi)始在土地上興建高層電梯公寓。a公司要求B公司立即停止施工。但被駁回后，甲方向法院提起訴訟，要求法院判決乙方停止施工，同時(shí)要求服裝廠承擔(dān)違約責(zé)任。

在本案中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是a公司與服裝廠之間的地役權(quán)合同是否有效？地役權(quán)合同能約束B(niǎo)公司嗎？

本案中，a公司與制衣廠的協(xié)議符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十六條的規(guī)定，“地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定使用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高其不動(dòng)產(chǎn)的收益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為地役權(quán)，自己的不動(dòng)產(chǎn)為地役權(quán)?！钡谝话傥迨艞l地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定允許地役權(quán)人使用土地，不得妨礙地役權(quán)人行使權(quán)利。因此，甲與制衣廠之間設(shè)立地役權(quán)，制衣廠違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但甲與服裝廠之間的地役權(quán)合同未經(jīng)登記機(jī)關(guān)登記，不能對(duì)抗善意第三人乙公司，乙公司作為地役權(quán)的受讓人，沒(méi)有義務(wù)遵守地役權(quán)合同的約定。B公司可以隨意使用土地，包括建造高層電梯公寓，但不損害相鄰業(yè)主的相鄰權(quán)利。因此，《物權(quán)法》實(shí)施后，本案將以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審理，服裝廠將承擔(dān)違約責(zé)任，駁斥a公司要求B公司停止施工的主張。某房地產(chǎn)公司從他人手中購(gòu)入一塊土地，設(shè)計(jì)建造了一棟以“景”為概念的商品住宅樓。地塊前面有一所B學(xué)校。經(jīng)雙方同意，乙方在20年內(nèi)不得在此建造高層建筑。為此，甲方每年應(yīng)向乙方支付10萬(wàn)元的賠償金。

協(xié)議簽訂一年后，學(xué)校將學(xué)校的土地和房屋全部轉(zhuǎn)讓給C房地產(chǎn)公司，但乙方未提及甲方與C的協(xié)議，C購(gòu)買該地塊并修建高層住宅樓。甲方得知情況后立即要求丙方停止施工，并向法院提起訴訟，確認(rèn)乙方與丙方之間的土地出讓合同無(wú)效，并要求賠償損失。根據(jù)《物權(quán)法》第158條，“地役權(quán)在地役權(quán)合同生效時(shí)成立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗善意第三人?！北景钢?，a房地產(chǎn)公司與B學(xué)校雖按合同約定設(shè)立了地役權(quán)，但尚未登記，故該地役權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人C的效力，因此a不能要求C承擔(dān)自己的損失，但只能向B索賠（a和B之間的合同仍然有效）。你知道嗎