房屋建筑工程質(zhì)量糾紛及無效合同的處理

房屋建筑工程質(zhì)量糾紛近年來有上升趨勢(shì)，筆者認(rèn)為房屋建筑工程質(zhì)量問題不能影響合同的有效性，一般認(rèn)為這一問題發(fā)生在有效合同的基礎(chǔ)上，而僅僅是合同本身影響合同的繼續(xù)履行或終止。對(duì)此，保證交付房屋的質(zhì)量是出賣人的義務(wù)，而買受人通常沒有能力和責(zé)任對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行復(fù)核，因此此類糾紛的焦點(diǎn)在于保護(hù)買受人的利益。但不排除出賣人在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋瑕疵的真實(shí)情況，侵害買受人利益，致使合同無效的情形。當(dāng)然，對(duì)于所謂的房屋質(zhì)量缺陷應(yīng)該有一個(gè)合理的解釋范圍。如果法律允許在合理范圍內(nèi)對(duì)缺陷采取補(bǔ)救措施，不一定會(huì)導(dǎo)致合同無效。原《經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第二款規(guī)定：“無效的經(jīng)濟(jì)合同，自訂立時(shí)起，沒有法律約束力……”第十六條第一款規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)合同確認(rèn)無效后，當(dāng)事人按照合同約定取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還給對(duì)方，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失；雙方都有過錯(cuò)的，統(tǒng)一的《合同法》第五十六條規(guī)定：“無效的合同或者被撤銷的合同，從一開始就沒有法律約束力?！钡谖迨藯l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法退貨或者無需退貨的，折價(jià)賠償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任?！?/P>

以上是關(guān)于無效合同處理的法律規(guī)定，無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同也應(yīng)按上述規(guī)定處理。一般來說，對(duì)無效合同的法律處理主要是（1）返還財(cái)產(chǎn)或折價(jià)賠償；（2）賠償損失，這主要是對(duì)過錯(cuò)方的賠償，無過錯(cuò)方不需要承擔(dān)法律后果。在具體處理上，筆者認(rèn)為在上述前提下，應(yīng)遵循幾點(diǎn)。公平原則房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是一種民事行為?！吨腥A人民共和國民法通則》第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。在處理無效的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同時(shí)，也應(yīng)貫徹這一原則。比如，因未辦理房屋租賃許可證導(dǎo)致租賃合同無效的，按照規(guī)定，租賃關(guān)系無效的，承租人將房屋返還給出租人，有過錯(cuò)的出租人仍應(yīng)賠償承租人的損失。但這里有一個(gè)不容忽視的情節(jié)，即承租人沒有過錯(cuò)，但確實(shí)使用了出租人的房屋，而出租人是實(shí)際受益人，出租人也遭受了沒有實(shí)際使用房屋的損失。筆者由此認(rèn)為，在類似情況下，讓無過錯(cuò)的承租人支付真實(shí)房屋的租金（租金的確定可由鑒定部門鑒定），更為公平合理。因工程質(zhì)量引發(fā)的糾紛也有類似情況，即合同確認(rèn)無效后，出賣人應(yīng)賠償買受人損失，但同時(shí)也應(yīng)考慮買受人已實(shí)際使用該房屋并具有一定利益，故可根據(jù)實(shí)際情況給予合理賠償租賃的確認(rèn)方法。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件中的法律關(guān)系種類繁多。一種法律關(guān)系無效，往往會(huì)影響其他法律關(guān)系。因此，在處理無效合同時(shí)，可以盡量考慮綜合協(xié)調(diào)，減少訴訟程序。例如，在權(quán)利確認(rèn)的情況下，既有房屋抵押關(guān)系，也有房屋買賣關(guān)系。買賣關(guān)系確認(rèn)有效的，抵押關(guān)系無效。如果不存在退房或賠償損失的問題，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人終止其他權(quán)利登記，以確保買賣關(guān)系的確認(rèn)。

以上是相關(guān)答案。對(duì)于因房屋建筑質(zhì)量引發(fā)的糾紛，一般需要與開發(fā)商協(xié)商，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)將在購房合同中約定。如果從一開始就達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，那么這就是無效合同，開發(fā)商如果有其他法律問題應(yīng)該退款，以便咨詢相關(guān)律師。你知道嗎