1、 建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓又稱項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和在建工程轉(zhuǎn)讓，是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，將已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按一定程序轉(zhuǎn)讓給他人的行為。本辦法所稱項(xiàng)目，是指具備開(kāi)工條件或者已經(jīng)開(kāi)工尚未正式銷(xiāo)售的建設(shè)項(xiàng)目。目前，在新增土地有限、獲得新的房地產(chǎn)項(xiàng)目難度加大的情況下，投資者開(kāi)始關(guān)注那些因各種原因暫停的“鎖定”租賃地塊和在建工程。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓主要有兩種形式：建設(shè)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。此外，有人認(rèn)為，房屋承銷(xiāo)合同和工程承包經(jīng)營(yíng)合同也屬于變相轉(zhuǎn)讓工程。由于項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓面臨著復(fù)雜的轉(zhuǎn)讓程序和嚴(yán)格的監(jiān)管限制，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓逐漸成為轉(zhuǎn)讓中的一種常用手段。越來(lái)越多的投資者選擇收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司來(lái)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房地產(chǎn)項(xiàng)目或在建工程。正是因?yàn)榕c在建工程直接轉(zhuǎn)讓相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的收購(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。在此，筆者對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式中的一些問(wèn)題進(jìn)行了分析和探討，并與同事交流

項(xiàng)目工程以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓，通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)、重組公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，有收購(gòu)和兼并兩種運(yùn)作模式，其中收購(gòu)最為常見(jiàn)。就筆者目前接觸辦理的案件來(lái)看，與項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓或其他轉(zhuǎn)讓方式相比，頂層項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓有其優(yōu)缺點(diǎn)

首先，程序簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)項(xiàng)目公司只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，按照《公司法》辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)（外商投資企業(yè)也應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓審批手續(xù)），即可對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行控制和管理，土地使用權(quán)或在建工程的轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和建設(shè)程序的更名，不僅合同內(nèi)容復(fù)雜，而且程序復(fù)雜

二是節(jié)約成本。與收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司相比，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要繳納相當(dāng)于交易金額3%的契稅和大量土地增值稅。此外，還有交易費(fèi)。顯然，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可以降低開(kāi)發(fā)成本

第三是快速發(fā)展。項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)瓿珊螅顿Y者可立即投入后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。對(duì)于境外投資者和境內(nèi)非房地產(chǎn)企業(yè)投資者，可以繼續(xù)以原項(xiàng)目公司的名義經(jīng)營(yíng)，無(wú)需再設(shè)立房地產(chǎn)公司；2、項(xiàng)目工程缺乏股權(quán)轉(zhuǎn)讓首先，購(gòu)房者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素增加。除了房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)外，購(gòu)房者還應(yīng)考慮目標(biāo)公司的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如對(duì)外擔(dān)保、債務(wù)、未付資金、違約等

其次，談判和調(diào)查的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。一般而言，暫停租賃土地或在建工程的原因比較復(fù)雜，項(xiàng)目權(quán)利人的現(xiàn)象也比較多。由于商業(yè)秘密的關(guān)系，外部人員很難了解項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)或稅務(wù)情況，如對(duì)外擔(dān)保、違約或負(fù)債等，信息不對(duì)稱增加了相互溝通和談判的難度

，如果國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)合法性和主體資格認(rèn)定涉及國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室、產(chǎn)權(quán)交易所等機(jī)構(gòu)或部門(mén)的監(jiān)督管理，那么交易時(shí)間可能會(huì)變長(zhǎng)。如果受讓方是外商投資企業(yè)，則嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目

第四是轉(zhuǎn)讓合同的技術(shù)處理。一般情況下，股東對(duì)項(xiàng)目公司的投資總額大于注冊(cè)資本。為便于審批，有必要將轉(zhuǎn)讓價(jià)格設(shè)計(jì)為股權(quán)價(jià)格（實(shí)收資本）和債權(quán)（股東新增投資視為股東借款）。如果僅僅從避稅的角度來(lái)看，合同的設(shè)計(jì)更為嫻熟，因此不方便從這里入手

第二，股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析。筆者曾辦理過(guò)靜安區(qū)在建工程的過(guò)戶手續(xù)。涉及的法律問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜。每個(gè)問(wèn)題都有風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括原業(yè)主將部分樓層抵押給銀行，部分樓層預(yù)售給外商，部分樓層設(shè)立酒店作為注冊(cè)資本，同時(shí)拖欠建設(shè)單位巨額工程款，該樓除大部分樓層為商品房外，還有少數(shù)樓層為非商品房，且法律關(guān)系復(fù)雜。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，關(guān)鍵不在于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，而在于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后目標(biāo)公司的全部債務(wù)清償義務(wù)，即股權(quán)收購(gòu)后，目標(biāo)公司因經(jīng)營(yíng)主體變更而產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)和義務(wù)的轉(zhuǎn)移。根據(jù)筆者的實(shí)踐，在轉(zhuǎn)讓操作的全過(guò)程中，主要風(fēng)險(xiǎn)有：

1、目標(biāo)公司取得股權(quán)后的或有負(fù)債，包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在違約、潛在未付資金等，受讓人必須承擔(dān)目標(biāo)公司的債務(wù)責(zé)任。即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議明確約定受讓人對(duì)標(biāo)的企業(yè)債務(wù)不承擔(dān)責(zé)任，本協(xié)議條款也不能對(duì)抗善意第三人，購(gòu)買(mǎi)人只能在承擔(dān)債務(wù)責(zé)任后向原股東追償債務(wù)。但此時(shí)，原股東的償付能力還沒(méi)有得到保證。因此，股權(quán)購(gòu)買(mǎi)方容易陷入債務(wù)泥潭

2.取得股權(quán)的合法性和有效性，包括股權(quán)主體（轉(zhuǎn)讓方和受讓方）的合法性和股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性。股權(quán)收購(gòu)必須考慮中國(guó)法律的具體規(guī)定。比如，我國(guó)《公司法》規(guī)定，有限責(zé)任商業(yè)公司的股東人數(shù)必須在50人以下，如果股權(quán)收購(gòu)后的股東人數(shù)不符合《公司法》的規(guī)定，交易可能會(huì)失敗。此外，收購(gòu)中外合資項(xiàng)目公司的股權(quán)還必須符合《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的規(guī)定。股權(quán)變更涉及企業(yè)性質(zhì)變更的，必須經(jīng)外經(jīng)批準(zhǔn)，改變企業(yè)質(zhì)量；外資股權(quán)被其他外方收購(gòu)的，投資主體的變更也應(yīng)當(dāng)經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委審查，以確定轉(zhuǎn)讓股權(quán)的性質(zhì)；國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的，必須按照法定程序進(jìn)行，否則轉(zhuǎn)讓合同將被視為無(wú)效。收購(gòu)國(guó)有股須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室批準(zhǔn)，產(chǎn)權(quán)界定登記，并在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，方可簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。取得項(xiàng)目公司股權(quán)后，產(chǎn)權(quán)交易中心出具產(chǎn)權(quán)交接單后，方可正式辦理股權(quán)及工商變更登記手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)人必須及時(shí)向工商企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理登記，中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)，確認(rèn)投資者發(fā)生變更，否則股權(quán)收購(gòu)合同不能生效

5.使用權(quán)、在建工程可以由原股東多次抵押，也可以由原股東的債權(quán)人查封。因此，受讓人必須檢查房產(chǎn)證上是否標(biāo)注有其他權(quán)利登記

6.房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的合法性，包括方案對(duì)周邊居民的日照影響，場(chǎng)地是否有利于組織建設(shè)，地下條件、土地利用性質(zhì)、土地利用年限、原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等因素。項(xiàng)目審批程序是否完備，審批程序是否違法，都涉及到項(xiàng)目本身的合法性