商品房買賣合同無效的情形是什么？法律、法規(guī)和政策的房屋買賣合同（一）雙方惡意串通，損害國家、集體和第三人利益的，《民法通則》第58條規(guī)定，惡意串通損害國家、集體或第三方利益的民事行為無效，《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通損害國家利益的合同，集體或第三方無效。作為最常見的合同類型之一，房屋買賣合同在雙方惡意串通時當(dāng)然無效違反國家和社會公共利益，以法律事實掩蓋違法目的的

合同法第52條規(guī)定，以法律形式掩蓋違法目的的合同無效。因此，如果房屋買賣合同具有非法目的，也將被視為無效。

（三）如果賣方根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定剝奪共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，如果房屋共有人對房屋沒有約定或約定不明確，應(yīng)視為股份共有。根據(jù)《民法通則》第98條，按份共有財產(chǎn)的每一共有人都有權(quán)要求分割或轉(zhuǎn)讓其份額。但是，在出售時，其他共有人在相同條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

此外，《合同法》第230條規(guī)定，出租人出售出租房屋的，承租人在相同條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院還作出相關(guān)規(guī)定，出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人未按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋出售無效。因此，從上述規(guī)定可以看出，當(dāng)房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，股份共有人有優(yōu)先購買權(quán)。出租人出售出租房屋時，承租人在同等條件下也有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋所有人在出售房屋時侵犯了共有人和承租人的優(yōu)先購買權(quán)，共有人和承租人可以請求法院宣布房屋出售無效違反法律、法規(guī)規(guī)定，政府或單位優(yōu)惠補貼建設(shè)的房屋未出售給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購買權(quán)的，

國家或企事業(yè)單位補貼購買或低價建設(shè)的城市私人住房需要出售的，只能出售給原補貼單位或房屋管理部門，否則無效。因此，房屋買賣合同雙方應(yīng)注意該房屋是否屬于此類房屋。無民事行為能力人訂立的房屋買賣合同無效。

中國民法通則規(guī)定，無民事行為能力人的民事行為無效。因此，8歲以下的未成年人和不能識別自己行為的精神病人簽訂的房屋買賣合同無效限制行為能力人未經(jīng)法定代表人同意訂立的房屋買賣合同無效

根據(jù)《合同法》第四十七條的規(guī)定，限制民事行為能力人訂立的合同經(jīng)法定代表人批準(zhǔn)后生效，但法定代表人未表示同意的，視為拒絕批準(zhǔn)，合同此時無效。八歲以上的未成年人和不能充分認(rèn)識自己行為的精神病人是有限民事行為能力人。如果其法定代表人拒絕批準(zhǔn)這兩類主體簽訂的房屋買賣合同，則房屋買賣合同也無效

III.雙方的意思表示不真實，包括欺詐，脅迫和利用他人危險

如果合同一方在簽訂合同時意圖表達(dá)不真實，例如賣方欺詐和隱瞞房屋質(zhì)量，買方在交易后發(fā)現(xiàn)內(nèi)部質(zhì)量問題，它可以與賣方重新協(xié)商價格。如果談判失敗，可以向法院提起訴訟，聲稱合同無效。違反法律形式，如房屋買賣合同不是書面形式。在這種情況下，合同當(dāng)然不是無效的。即使房屋買賣合同不是書面形式，如果買賣雙方都實際履行了主要義務(wù)，買受人已經(jīng)交付了房款，并且實際使用和占用了房屋，買賣關(guān)系仍然視為有效。但是，為了轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，需要簽訂書面的房屋買賣合同，買方可以要求賣方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。但是，如果雙方未能履行口頭合同的主要義務(wù)，且無法就口頭合同達(dá)成協(xié)議，本合同無效

VI.其他違反法律法規(guī)的情形

其他情形，如《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干法律適用問題的解釋》第二條規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證而與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)解除被認(rèn)為無效。如果認(rèn)定有效，起訴前必須取得《商品房預(yù)售許可證》

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