1、 多份銷售合同的效力識別標準

一物多份銷售，又稱一物兩次銷售，是指賣方就同一標的物簽訂多份銷售合同，并分別銷售給多個買方的情況?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十五條規(guī)定：“出賣人就同一標的物訂立多份買賣合同，其中沒有一份合同依照合同法第五十二條的規(guī)定無效，買受人因不能按照合同取得標的物所有權而要求追究出賣人的違約責任的，人民法院應當予以支持?！耙虼?，在一件物品多次銷售的情況下，只要每份銷售合同不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效性，若干份銷售合同就有效。該條引用的第二種觀點認為，第一份合同有效，第二份合同無效，主要原因有三：第一，第一合同首先簽訂；其次，第一份合同的價格明顯高于第二份合同的價格；第三，原告實際占有和使用合同標的物。首先，如上所述，判斷合同無效的主要標準是是否符合《合同法》第52條的規(guī)定顯然，簽訂合同的順序不是判斷合同效力的依據(jù)。其次，如果采用第二種觀點來確定第二份合同無效，則依據(jù)應為第52（2）條然而，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同價格的水平以及誰實際擁有和使用標的物只能用來判斷第二份合同是否構成第五十二條第（2）款在《合同法》的詳細規(guī)定中，如果有證據(jù)證明被告2知道原告已經支付了房價并實際占有和使用了相關房屋，并且仍然以低價與被告1簽訂了銷售合同，則雙方簽訂的第二份合同可以被視為惡意串通損害第三方利益無效，但如果不考慮被告2是否“知道”“只有基于上述事實的存在，才直接判定第二份合同無效，顯然缺乏依據(jù)。

II。合同效力與物權變動的關系

中國物權法第15條規(guī)定：“除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，當事人之間訂立、變更、轉讓、消滅房地產物權的合同，自合同成立之日起生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！耙虼耍餀嘧儎拥脑蛴袆e于合同。原則上，物權變動不影響合同的效力。中國《合同法》第44條和《最高人民法院解釋》第9條對若干問題也作了澄清關于《中華人民共和國合同法》的適用（一）在第1條中，第一種觀點認為，第二份合同有效的結論是正確的，但以第二份合同已經備案和登記，并且登記具有準物權登記的效力為依據(jù)顯然是不恰當?shù)拇_定合同無效的法律依據(jù)主要是《合同法》第52條，該條不影響買賣合同標的物的物權是否發(fā)生變化，也不影響買賣合同的效力，因此，準物權在《合同法》備案登記中的效力>商品房買賣合同不能作為確定合同效力的依據(jù)，反之亦然。

III.多個買賣案件的審理思路

一物多個買賣合同糾紛可能主要涉及三個方面，即合同效力和a>合同的履行和違約責任。相應的審判思路如下：

首先，關于多個銷售合同的效力。具體的判斷標準應該是：除非銷售合同有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，否則stip根據(jù)法律規(guī)定，多份銷售合同應被視為有效合同，不得視為未備案或登記。應以其他原因作為確定一份或多份銷售合同無效的依據(jù)。

其次，關于合同的履行。當多份銷售合同合同有效的，具體履行順序根據(jù)標的物的性質分別確定：標的物為動產的，以《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》為準如果司法解釋中沒有明確規(guī)定，則應按照《物權法》和相關司法解釋的精神，并遵循以下原則進行處理：買受人按照買賣合同合法占用房屋的，人民法院應當支持其要求依法辦理產權登記買受人未依法占有該房屋的，無論哪種情況，人民法院都應當在本條所述買賣合同成立之日起較早時間依法支持買受人的產權登記申請原則上，如果原告要求被告履行買賣合同并辦理房屋所有權轉讓登記手續(xù)，其申請應得到法院的支持。因此，即使確定兩被告之間的第二份買賣合同有效，也不會損害其合法性第三，在多次買賣中承擔違約責任的情況下，實際上只能履行一份買賣合同，其他買受人不能取得標的物的，可以通過要求出賣人承擔違約責任來救濟自己的權利