2002年6月25日，江蘇**燈具廠因業(yè)務(wù)需要與北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了商品房銷售合同。合同約定，燈具廠購買了房地產(chǎn)公司開發(fā)的北京市東城區(qū)D座14單元1403號房屋，總房價超過175萬元。在簽訂合同時，燈廠將一次性付清房價。根據(jù)協(xié)議，房地產(chǎn)公司應(yīng)在2002年12月31日前交付該房屋，并在合同生效之日起30天內(nèi)向北京市國土資源和住房局辦理預(yù)售登記。然而，燈廠沒有想到的是，在簽訂合同后，他們得知房地產(chǎn)公司在出售房屋之前已經(jīng)辦理了房屋抵押登記。房地產(chǎn)公司出售的房屋存在瑕疵，無法辦理預(yù)售登記，無法實(shí)現(xiàn)燈廠預(yù)期的購房效益。燈具廠認(rèn)為房地產(chǎn)公司的行為隱瞞了真實(shí)情況，致使工廠違背真實(shí)意圖與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，損害了自身的合法權(quán)益。因此，于2002年10月14日起訴法院，要求房地產(chǎn)公司退還全部購房款，共計(jì)175多萬元。它還認(rèn)為，由于購房款占用了工廠的流動資金，房地產(chǎn)公司需要支付2002年6月25日至法院判決確定的付款日期的利息，利率為流動資金貸款利率5.841%/年。在庭審期間，被告辯稱，在與原告簽訂購房合同之前，他已將房屋抵押貸款告知原告，并且沒有隱瞞真實(shí)情況。同意與原告解除合同，退還購房款。然而，根據(jù)雙方之間的合同，原告退房時，被告按照中國人民銀行同期的活期儲蓄存款利率支付了利息，因此不同意原告的利率要求。經(jīng)調(diào)查，被告在出售房屋前將房屋抵押給銀行，并向市國土資源和房屋管理局辦理抵押登記。被告沒有提供證據(jù)證明原告在房屋出售前已被告知房屋抵押。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押；抵押人未通知受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。被告將已辦理抵押登記的爭議房屋出售給原告，但沒有證據(jù)證明其在出售房屋之前已將該房屋的抵押權(quán)告知原告。因此，被告與原告簽訂的商品房買賣合同違反法律規(guī)定，屬于無效合同。在這方面，被告應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。無效合同從一開始就沒有法律效力。當(dāng)事人因本合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失?，F(xiàn)在被告同意退還購房款，法院也同意了。然而，原告聲稱被告以流動資金貸款利率支付房屋付款利息的主張沒有法律依據(jù)，法院將不予支持。法院應(yīng)酌情處理這一問題。因此，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，作出如下判決：經(jīng)確認(rèn)原告與被告簽訂的商品房買賣合同無效，被告退還原告購房價款175萬元以上，自6月25日起向原告支付利息，2002年至本判決確定的還款日，按照中國人民銀行同期活期儲蓄存款利率，駁回原告的其他主張。對本案的評論：（1）本案涉及到房屋轉(zhuǎn)讓中一個很有代表性的問題，即抵押房屋轉(zhuǎn)讓合同效力的性質(zhì)。《擔(dān)保法》第49條第1款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押；抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效《擔(dān)保法》的這一規(guī)定旨在關(guān)注和充分發(fā)揮抵押物的使用價值，同時也充分保護(hù)抵押權(quán)人和受讓人的利益。在實(shí)踐中，有許多房地產(chǎn)開發(fā)商與本案被告相似。為解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中資金短缺的問題，他們將開發(fā)建設(shè)中的房屋抵押給銀行，以獲取房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金，然后以優(yōu)惠付款條件將抵押房屋出售給他人，轉(zhuǎn)讓過程中，不得通知抵押權(quán)人和受讓人。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，該房屋轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)《合同法》第56條，“無效合同或被撤銷的合同從一開始就不具有法律約束力……”第五十八條規(guī)定：“合同無效或者解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。過錯方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失……”因此，在本案中，法官依法作出判決，要求被告返還原告購房款并支付相應(yīng)利息，符合《擔(dān)保法》和《合同法》的立法精神，也有利于保護(hù)購房者的合法權(quán)益