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寧波
如何確定商品房買賣合同的效力
【簡介】
2013年9月2日，張與開發(fā)商簽訂了商品房購買協(xié)議，同意張訂購開發(fā)商開發(fā)的商品房。購買協(xié)議約定張在簽署協(xié)議的同時向開發(fā)商支付5萬元。本合同約定雙方在本協(xié)議簽訂后十日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并支付相應(yīng)的購房款。買受人未在約定時間內(nèi)與出賣人簽訂商品房買賣合同的，視為買受人違約，自動放棄該房屋的訂購權(quán)，出賣人有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)售，不退還定金。簽訂協(xié)議后，張向開發(fā)商交付了5萬元定金。2013年9月8日，張某致函開發(fā)商，要求修改商品房銷售合同的部分條款。開發(fā)商不同意修改，雙方最終未能簽訂商品房銷售合同。張某隨后向法院提起訴訟，要求取消雙方簽訂的商品房購買協(xié)議；并稱被告應(yīng)返還5萬元購房款【律師分析】
本案訂貨協(xié)議是為了保證雙方事后能夠簽訂商品房買賣合同，本條款屬于合同保證金性質(zhì)。當事人一方拒絕訂立主合同作為合同保證金的適用條件的，當事人依法約定保證金已作為訂立合同的擔保，支付保證金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求退還押金；如果收到定金的一方拒絕簽訂合同，則應(yīng)雙倍返還定金。在這種情況下，原告和被告都愿意繼續(xù)簽訂商品房買賣合同。只有原告提出修改意見，被告從未拒絕簽訂合同，但無法就主合同的具體條款達成一致。這一結(jié)果的出現(xiàn)源于雙方行使各自的合同權(quán)利。因此，合同不能按約定簽訂的過錯不能歸責(zé)于任何一方，任何一方均未違約。違約的存在是適用定金的前提。如果由于不可歸責(zé)于雙方的原因而不能簽訂合同，賣方應(yīng)將押金退還給買方
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