筆者認(rèn)為，違約金責(zé)任的適用有以下原因：

首先，租賃合同終止后，合同將在未來消失，被履行方的合同關(guān)系不受影響。換言之，被履行的部分可以被視為獨(dú)立于被終止部分的兩份合同。因此，承租人占用和使用租賃物的期間可視為有明確期限的租賃合同（期限至終止日）。因此，由于合同的有效性不受終止的影響，包括違約賠償金責(zé)任在內(nèi)的合同條款仍然對(duì)雙方具有約束力

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果終止前后的租賃合同被視為兩個(gè)獨(dú)立的合同，終止權(quán)問題不會(huì)發(fā)生。由于后一種合同不存在違約，因此用這種方式理解連續(xù)合同是錯(cuò)誤的。作者認(rèn)為，只有當(dāng)現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)獨(dú)立的合同時(shí)，這種觀點(diǎn)才有效。事實(shí)是，這是一份合同。我們可以將合同解除前后的合同關(guān)系從理解和概念上分為兩類。因此，它是一種虛構(gòu)而不是現(xiàn)實(shí)。其目的是更好地理解解散的追溯性。如果現(xiàn)實(shí)是兩個(gè)合同，那么就沒有必要討論終止后一個(gè)合同的權(quán)利。這是其中之一

其次，從另一個(gè)角度來看，正是由于租賃合同的連續(xù)性特征，我們可以將租賃合同理解為解除后的兩個(gè)租賃合同，而不是租賃合同的連續(xù)性特征，因?yàn)樽赓U合同在概念上分為兩個(gè)合同。第三，正如崔教授所說，可以從兩個(gè)角度來把握繼續(xù)主張：一方面，也有必要將繼續(xù)主張作為一個(gè)整體來看待。另一方面，在一定條件下，如履行的具體操作、違約的判斷、訴訟時(shí)效的適用等，連續(xù)債權(quán)可以劃分為若干債權(quán)，每一債權(quán)都可以稱為“個(gè)別債權(quán)”，每個(gè)“個(gè)人債權(quán)”都有一定程度的經(jīng)濟(jì)和法律獨(dú)立性（崔*元：《連續(xù)債權(quán)與訴訟時(shí)效》，人民法院2003年6月27日?qǐng)?bào)告）。因此，可以將終止前后的租賃合同視為兩個(gè)“個(gè)人索賠”，分別適用于違約責(zé)任的判定。

其次，《合同法》第97條規(guī)定，合同終止后，雙方“有權(quán)要求賠償損失”。一般來說，這里的賠償損失“仍然是對(duì)違約造成的損害的賠償”。在我國合同法理論和實(shí)踐將補(bǔ)償性違約金的性質(zhì)界定為預(yù)定損害賠償的背景下，第97條暗示了這樣一個(gè)結(jié)論：租賃合同終止后，違約金的責(zé)任仍然可以適用（無論第98條規(guī)定的“和解和清算條款”是否包括違約金條款，大多數(shù)學(xué)者都是含糊不清的，他們自己的做法也不同。因此，筆者轉(zhuǎn)向第97條）

，由于違約賠償金是預(yù)先確定的賠償金額，它不僅具有賠償損害的功能，而且可以減輕當(dāng)事人的舉證責(zé)任，節(jié)約訴訟費(fèi)用。因此，違約賠償責(zé)任的適用比損失賠償更有利，法律不僅允許后者，而且禁止前者。第四，從比較法的角度來看，在實(shí)踐中，中國臺(tái)灣地區(qū)甚至認(rèn)定，懲罰性違約金條款不會(huì)因合同終止而取消。如果這一觀點(diǎn)在臨時(shí)合同的情況下受到質(zhì)疑，那么在連續(xù)合同的情況下似乎更為合理

總之，違約賠償金的條款仍應(yīng)適用于租賃合同終止前發(fā)生的違約行為