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寧波
商品房銷售廣告和促銷材料是一種邀請或要約
鄭州王女士征求意見：
2008年2月，我與一家房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房銷售合同。合同規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)在2008年11月30日前將按合同驗收合格的商品房交給本人。2008年12月，房地產(chǎn)公司通知了該房屋的所有人。去了以后，發(fā)現(xiàn)他們交付的商品房不符合商品房買賣合同附件中所列的交付標(biāo)準(zhǔn)，單元樓梯未按約定建造，窗戶未按約定安裝隱形屏風(fēng)定安；二是不符合合同補充協(xié)議中關(guān)于綠化和公共設(shè)施的規(guī)定（有中央水景廣場音樂噴泉的海報，有中央廣場休閑大道的水池、噴泉、花壇、水池和分水嶺的圖案）。管道仍在社區(qū)東側(cè)開挖，建筑物之間的廢土積聚，人員難以通行，中心廣場的空白剛剛形成，沒有種植花草樹木。我以比其他單位高2萬元的價格購買了中央水景廣場附近的建筑，因為我可以看到中央水景廣場的音樂噴泉。因為這些問題，我拒絕辦理房屋移交手續(xù)。請問，房地產(chǎn)公司的行為是否構(gòu)成違約？我可以追究房地產(chǎn)公司的責(zé)任嗎？答：房地產(chǎn)公司的行為構(gòu)成違約。您可以根據(jù)合同追究房地產(chǎn)公司的違約責(zé)任。貴司爭議的焦點是商品房的銷售廣告和宣傳資料是邀約還是要約，房地產(chǎn)公司確定的施工內(nèi)容在施工過程中變更宣傳資料是否違約。首先，商品房的銷售廣告和宣傳品在性質(zhì)上屬于要約邀請，這是《合同法》第15條第一款的規(guī)定。但也有例外,，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定：“該商品房的銷售廣告和宣傳資料均為邀請報價，但如果明確確定了賣方對該商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的描述和承諾，并對商品房銷售合同的達(dá)成產(chǎn)生重大影響合同條款和房價的確定，應(yīng)視為一項要約。。。“該房地產(chǎn)公司在商品房銷售和宣傳材料中所作的解釋，對簽訂商品房合同和確定房價產(chǎn)生了重大影響。雙方在附錄中就綠化和公共設(shè)施達(dá)成了具體明確的協(xié)議該房屋是合同的一項基本協(xié)議，而且該房屋的位置優(yōu)于其他房屋，因此買方可以以高于其他房屋2萬元的價格申請該房屋。這些可以確認(rèn)的是，該房地產(chǎn)公司的商品房銷售廣告和宣傳材料已被視為對買方的報價。其次，商品房預(yù)售不同于現(xiàn)房銷售的最大特點是交易標(biāo)的尚未完成，買受人只能通過想象利用出賣人提供的信息了解所購房屋的情況。房地產(chǎn)公司不僅在《中央水景廣場效果圖》的宣傳資料中標(biāo)注了噴泉水帶和水景觀的圖案，而且在與您簽訂的補充協(xié)議中做出了承諾。但在施工過程中，房地產(chǎn)公司在宣傳資料和圖片中隨意將中央水景廣場從灑水池、水池、水龍帶、水景、花園等進(jìn)行改造，與效果圖有較大差異。其行為違反《合同法》第六十條“雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定充分履行義務(wù)”的規(guī)定和補充協(xié)議約定的內(nèi)容，房地產(chǎn)公司的行為已構(gòu)成違約
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