一、房屋抵押給擔(dān)保公司后能否買賣

抵押過的房產(chǎn)，在不傷害抵押權(quán)人利益的前提下，是可以進(jìn)行買賣的。但是在辦理過戶手續(xù)的時(shí)候，房管部門為了確保抵押權(quán)人權(quán)益，會(huì)要求先解除抵押，或者是由抵押權(quán)人提供書面同意房屋買賣的文件。

二、關(guān)于抵押期間房屋買賣的具體分析

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時(shí)購(gòu)買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購(gòu)買人來說也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購(gòu)買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”

《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。

從最高院的這個(gè)司法解釋可以看出兩個(gè)重要觀點(diǎn)：一是發(fā)生這種轉(zhuǎn)讓抵押物的情況，得優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán);二是受讓人可以選擇代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)。

也就是說，以被設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)為標(biāo)的買賣，在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，可以有效。就這個(gè)觀點(diǎn)，《物權(quán)法》給出了更明確的結(jié)論。

《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

綜上我們可以知道，從買家的角度看，購(gòu)買有抵押的房子，首先要跟抵押權(quán)方確認(rèn)他們的態(tài)度，因?yàn)闆]有他們的配合就無法辦理過戶手續(xù);其次就算是抵押權(quán)人同意買賣，也一定會(huì)優(yōu)先保障自己的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，所以對(duì)于過戶的時(shí)間和程序要有充分的考量。更多的法律咨詢請(qǐng)到律霸網(wǎng)留言。