小區(qū)公有用地的所有權(quán)歸誰

全體業(yè)主共有。兩部司法解釋分別是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋A》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋B》)。前者是《物權(quán)法》頒布施行后，最高人民法院根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定起草的第一個司法解釋;后者則是最高人民法院首次針對物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判工作起草的司法解釋。兩份司法解釋征求意見的截止日期為2008年7月16日。

《解釋A》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)除道路、綠地以外，已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者根據(jù)其功能應(yīng)當(dāng)為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十三條所稱屬于“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內(nèi)已經(jīng)登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使而修建或者埋設(shè)的配套設(shè)施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設(shè)施等以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十三條所稱屬于“公用設(shè)施”。按照物權(quán)法第七十三條規(guī)定，這些公共場所和公用設(shè)施都屬于業(yè)主共有。

此外，共有部分還包括物業(yè)服務(wù)用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等，但樓頂平臺根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單位業(yè)主的除外。

問：業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)要不要擔(dān)責(zé)?

答：看過錯和合同

在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，當(dāng)前還普遍地存在著一個問題，就是小區(qū)業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害之后，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)要不要承擔(dān)責(zé)任?對此，《解釋B》的征求意見稿中也作出了詳細(xì)規(guī)定。

《解釋B》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人請求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。因第三人侵權(quán)導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，參照《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

對于車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費(fèi)情況等因素，確定其是否承擔(dān)賠償責(zé)任以及承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同包含車輛保管服務(wù)內(nèi)容或者當(dāng)事人另行簽訂車輛保管服務(wù)協(xié)議，按照相關(guān)合同或者協(xié)議約定處理。

亮點(diǎn)解讀

業(yè)主、業(yè)委會、業(yè)主大會均具原告訴訟主體資格

《解釋A》第十三條中規(guī)定，業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：已經(jīng)選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權(quán)利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。而且有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。住改商需取得有關(guān)業(yè)主支持

《解釋A》規(guī)定，因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《物權(quán)法》第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。業(yè)主未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)予支持。造成損害的，并應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。