所謂“陰陽合同”，是指業(yè)主和租戶雙方為達(dá)到避稅或其它目的，向有關(guān)部門登記時用一張合同，通過少報租金或少報面積的方式，降低租賃合同標(biāo)的，報低租金少納稅，稱為“陽合同”;業(yè)主與租戶另簽一份合同，作為實(shí)際支付租金的合約并實(shí)際履行，稱為“陰合同”

超低租金設(shè)陷阱月租相差一萬元

近日丁先生帶著這兩份合同找到我，他告訴我，自己一不小心掉進(jìn)了業(yè)主設(shè)下的陷阱，業(yè)主表面上簽訂一份正式的租賃合同將他套進(jìn)去，待他花錢裝修完后，又提出重新簽訂一份合同，讓他欲罷不能。丁先生決定將業(yè)主簽訂一陰一陽合同的伎倆披露出來，提醒租戶謹(jǐn)慎租房。

丁先生過去在龍崗做專業(yè)美發(fā)設(shè)計(jì)，去年4月，他決定到羅湖開一家專業(yè)美發(fā)店。正好一家美發(fā)店欲轉(zhuǎn)租，40平方米的商鋪每月只需4000元租金，丁先生二話沒說就與業(yè)主唐先生到房屋租賃管理所簽約。但丁先生發(fā)現(xiàn)，不知對方是有意還是無意，在填寫“出租方”一欄時，業(yè)主卻寫上了妻子張某的名字，而“承租方”填上的也是該美發(fā)店過去一個租戶的姓名。

丁先生立即對此提出異議，但業(yè)主唐先生稱，這樣就不用重新更換營業(yè)執(zhí)照，可以為丁先生省去一筆錢?！白赓U合同”約定，2004年6月1日開始交付使用，業(yè)主交付商鋪時，可以向丁先生收取3個月租金數(shù)額的租賃保證金，即1.2萬元。該合同還約定出租方負(fù)責(zé)支付租賃房地產(chǎn)所用土地的使用費(fèi)及基于房地產(chǎn)租賃產(chǎn)生的稅款、房屋租賃管理費(fèi)。

辦完手續(xù)，商鋪交付使用，丁先生滿心歡喜地對商鋪進(jìn)行裝修，并購置了各種專業(yè)美容美發(fā)設(shè)備，前后花了10多萬元，丁先生準(zhǔn)備開業(yè)時，業(yè)主唐先生突然提出要重新簽訂一份“租約”，丁先生發(fā)現(xiàn)這份早已擬好的合同與正式的租賃合同完全不同，月租金突然漲到了1.4萬元，而且從2006年5月開始，租金又漲至每月1.42萬元。合約還要求“租用期間的稅費(fèi)包括出租稅都由丁先生支付”。這次出租方的名字寫上了真正的業(yè)主唐先生。按照這份合同，本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到了丁先生頭上，三年租期下來，丁先生應(yīng)當(dāng)交納租金為50多萬元。丁先生給記者算了一筆賬，如果按照正式的《房屋租賃合同》，承租三年租金不過14萬多元，比私下約定的少36萬多元，如此算來，逃避的這部分稅是相當(dāng)可觀的。丁先生告訴記者，業(yè)主唐先生擁有多個商鋪出租，每年逃稅的數(shù)目不少。

丁先生最后同意簽訂這份合同，他告訴記者，自己考察過附近的商鋪，每月1.4萬元租金按當(dāng)時的市場行情也不是很貴，雖然業(yè)主欺騙自己，但自己為裝修店鋪已花了10多萬元，1.2萬元保證金也已交給對方，如果不簽，恐怕會血本無歸。而且業(yè)主唐先生稱這樣做只是為了少繳稅，因?yàn)樵伦獬^4000元，稅金更高。

今年以來，丁先生租住的商鋪所在地段變得十分蕭條，周圍商鋪紛紛降低，有的商鋪同樣面積也只需幾千元，丁先生感到生意難以為繼，于是向業(yè)主唐先生提出降低租金，但遭到拒絕，丁先生說，他已經(jīng)不想再按1.4萬元月租的那份合同履約了。

直擊:

中介公司為逃稅教客戶簽假合同

針對部分業(yè)主以少繳稅吸引租戶簽訂“陰陽合同”的現(xiàn)象，記者隨同一位投訴人魏先生走訪了一中介公司，提出承租一套月租5000元的商鋪。魏先生對其中一家商鋪表現(xiàn)出濃厚興趣，經(jīng)過一番洽談，中介同意每平方米降500元出租，即整個商鋪每月租金4500元，稅金另付。

這時魏先生故意說：“租金太貴了，到時候稅金都不少。”中介公司立即提出：“您先跟我們簽一份租金為4500元的合同，然后我們會在正式的租賃合同范本上將租金寫成1000元。這樣就可以少繳稅，說不定以后你的營業(yè)稅也可以少交，雙方獲利?！边@時魏先生表示，寧可多繳稅也要將真正的金額反映在正規(guī)的合同上，這時中介公司就說，真正的業(yè)主不在家。

魏先生告訴記者，自己因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系經(jīng)常與中介打交道，這種簽訂“陰陽合同”的做法十分普遍，在房地產(chǎn)交易中也很多見。他提醒，中介公司在交易過程中吃差價，買主應(yīng)當(dāng)做到不偏信中介公司“少繳稅費(fèi)”等說辭，堅(jiān)持做到與真正的房主買賣雙方見面。同一套房子兩個合同，兩種租金，勢必給可能產(chǎn)生的糾紛帶來嚴(yán)重后果，公證合同不能是不同的兩個文本，否則就是無效的，而雙方實(shí)際成交價與合同不符，以后如果產(chǎn)生糾紛的話，會造成很多不必要的麻煩。

說法:

“陰陽合同”違法一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要罰

東門房屋租賃管理所的盧*長告訴記者，這種情形生活當(dāng)中不少見，前不久，市地稅部門已正式發(fā)文，從今年開始將對房屋租賃稅率適當(dāng)調(diào)減，并按綜合稅率的辦法進(jìn)行征收。而事實(shí)上租賃雙方簽訂“陰陽合同”必然要承擔(dān)很大風(fēng)險，最后得不償失。

盧先生說起前不久處理的一件“陰陽合同”糾紛：去年葉某與一租戶以口頭合同約定的形式，出租了位于東門商業(yè)街的一個商鋪，當(dāng)時約定每月租金5000元，為取得營業(yè)執(zhí)照，雙方又到東門房屋租賃管理所簽訂了為期10個月、月租為1500元的《房地產(chǎn)租賃合同》。起先租戶還很自覺，做了三個月后可能生意不景氣，就找借口拒絕交租，雙方為此鬧到東門房屋租賃管理所，經(jīng)過調(diào)解，最后租戶同意以每月5000元交租金，但葉某還是被處罰，而且最后還補(bǔ)交了稅款。

有關(guān)律師建議，針對中介交易“陰陽合同”，可以將房屋租賃合同公布上網(wǎng)，這樣，房屋租賃能否買賣、租金多少、房價多少皆一目了然。實(shí)行合同網(wǎng)上備案能有效規(guī)范房地產(chǎn)租賃雙方的行為。

專家說法：“陰陽合同”法律不容

房屋租賃的“陰陽合同”現(xiàn)象涉及許多法律問題，我市鹽田區(qū)法院研究室禹-明先生向記者進(jìn)行了深入剖析。

關(guān)于房屋租賃的管理規(guī)定

首先是房屋租賃合同需要到房屋租賃管理部門登記或備案?！渡钲谑谐鲎馕莨芾砣舾梢?guī)定》第七條規(guī)定：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)于房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記或者備案;房屋租賃合同變更或解除后，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)于變更或解除合同之日起10日內(nèi)向房屋租賃管理部門提交有關(guān)證明材料，辦理相關(guān)登記或者備案等手續(xù)。

其次房屋出租需要依法繳納稅金?！渡钲谑谐鲎馕莨芾砣舾梢?guī)定》第十八條規(guī)定：房屋業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐胤蕉悇?wù)部門辦理稅務(wù)登記。房屋出租人與承租人訂立租賃合同后，應(yīng)于10日內(nèi)向地方稅務(wù)部門申報納稅。

“陽合同”沒有法律效力

“陽合同”即在房屋租賃關(guān)系中，由雙方簽訂向有關(guān)部門備案的那一份合同。這一份合同反映了雙方真實(shí)的意愿，符合合同成立的形式要件。但是，這一份合同的是在于通過虛假降低合同標(biāo)的———租金的方式，欺騙登記部門，從而達(dá)到少繳稅金的目的。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規(guī)，因而是無效的，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！边@里的“陽合同”就屬于典型的第(二)款所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”，因而是無效的，是不受法律保護(hù)的。

實(shí)際履行的“陰合同”留下隱患

這里的陰合同即房屋租賃雙方當(dāng)事人私下簽訂、實(shí)際履行的合同。這一份合同充分反映了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，并為雙方所實(shí)際履行。對此合同，存在有效與無效兩種意見的分歧。分歧的原因在于一是未經(jīng)登記，是否符合合同成立的形式要件?二是這一合同是否也屬于前一情況所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”?

首先，《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》第七條規(guī)定：房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)于房屋租賃合同簽訂后10日內(nèi)到房屋租賃管理部門登記或者備案。這里僅指出，房屋租賃合同需要備案，而沒有強(qiáng)制性的規(guī)定登記或備案是合同生效的必要條件。因而，未經(jīng)登記不影響合同的效力。

其次，《合同法》52條第(二)款所指“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”應(yīng)當(dāng)理解為訂立合同本身的行為，而不是指合同的履行過程中客觀上會造成什么樣的后果。這一合同雖然客觀上存在“串通”的情況，但合同內(nèi)容本身不存在“惡意串通”，目的仍在于約束雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的真實(shí)記載，也為雙方所實(shí)際履行。此時的合同已經(jīng)成立并且生效，至于合同的一方主體沒有履行行政法規(guī)所規(guī)定的將該合同如實(shí)登記并依法繳納稅金的義務(wù)，并不影響合同的效力，后一行為屬于一般的偷稅行為。

基于此，這里的陰合同應(yīng)該是已經(jīng)生效并成為雙方當(dāng)事人必須遵守的契約，盡管它一開始就留下了制造麻煩的隱患。

給簽訂“陰陽合同”的當(dāng)事人提個醒

首先，雖然陰合同具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法卻嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定。如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額巨大，則可能構(gòu)成犯罪，不僅房屋的出租人要承擔(dān)刑事責(zé)任，房屋的承租人也可能因共犯關(guān)系而面臨牢獄之災(zāi)。

其次，在陽合同的基礎(chǔ)上再搞一個陰合同，雖然可能一時僥幸逃過納稅，但由于因合同未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發(fā)生糾紛，雙方就很難說清楚誰是誰非，結(jié)果只能是“機(jī)關(guān)算盡太聰明”，反誤了自己的錢財。