《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷售合同前所簽訂的擬購(gòu)買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書(shū)。該認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人會(huì)交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷售給他人。

一般來(lái)說(shuō)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》會(huì)包括以下內(nèi)容：房屋的位置、樓層、房號(hào)、面積、價(jià)格、付款方式、簽訂正式購(gòu)房合同的時(shí)間、定金的支付標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任的承擔(dān)等內(nèi)容。但在實(shí)踐中商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般由開(kāi)發(fā)商自行制定，內(nèi)容詳略程度差異較大極易發(fā)生糾紛。因?yàn)樵谡J(rèn)購(gòu)階段，雖然購(gòu)房者僅對(duì)房屋的大致情況有所了解，但買賣雙方并未就合同條款進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性磋商。而一旦進(jìn)入正式合同的談判階段，購(gòu)房者有可能會(huì)發(fā)現(xiàn)合同條款的內(nèi)容與自己最初的設(shè)想相差甚遠(yuǎn)。在這種情況下要求購(gòu)房者一定要按照商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上的承諾與開(kāi)發(fā)商簽署買賣合同，顯然是不公平的。如果購(gòu)房者堅(jiān)持要按照自己的意愿修改合同條款，在開(kāi)發(fā)商無(wú)法接受的情況下，極有可能會(huì)使合同無(wú)法簽署。這樣開(kāi)發(fā)商就可以援引商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款，認(rèn)為是因?yàn)橘?gòu)房者的原因而未能在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同，從而扣除購(gòu)房者定金。

解決方案：

1、房子實(shí)地要調(diào)查。購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)前一定要對(duì)樓盤的實(shí)際情況進(jìn)行踩盤，到預(yù)購(gòu)樓盤現(xiàn)場(chǎng)多走走看看，不要輕信銷售人員的口頭介紹和承諾。如果所購(gòu)房屋是現(xiàn)房，那么需要詳細(xì)考察房屋的布局、位置、朝向，對(duì)小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施有一個(gè)直觀的印象；如果所購(gòu)房屋是期房則一定要借助現(xiàn)場(chǎng)沙盤、模型、公示的房源信息表來(lái)核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽訂的房號(hào)是否是自己選擇的物業(yè)，可要求開(kāi)發(fā)商附上圖紙。有條件的可以到已建成的同期房屋或工地上查看具體物業(yè)情況做到心中有數(shù)。

2、購(gòu)房合同要看清。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商提供的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)都會(huì)有如下條款：“雙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前，甲方已向乙方出示了商品房買賣主合同和附件并就主合同和附件的各項(xiàng)條款達(dá)成一致意見(jiàn)，已為將來(lái)簽訂主合同和附件做好了各項(xiàng)準(zhǔn)備?！辟?gòu)房者可別小看這句約定，它意味著你在還沒(méi)看到合同前就已經(jīng)承諾會(huì)購(gòu)買房子，否則將承擔(dān)違約責(zé)任損失掉交納的定金。那么購(gòu)房者如何規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，根據(jù)行業(yè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)必須將商品房買賣合同和附件在售樓部顯眼位置進(jìn)行公示，購(gòu)房者只需在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前仔細(xì)閱讀上述文件，特別要注意一是附件中的房屋平面圖及其位置示意圖的標(biāo)注，二是房子的具體信息包括性質(zhì)、建筑面積、公攤面積、價(jià)格。三是交房時(shí)間（避免銷售人員說(shuō)辭跟實(shí)際不一致的情況），四是交房標(biāo)準(zhǔn)（特別是開(kāi)發(fā)商宣傳的賣點(diǎn)和對(duì)購(gòu)房者有承諾的地方）和雙方違約責(zé)任。及時(shí)地與開(kāi)發(fā)商對(duì)合同中的重要條款進(jìn)行溝通，明確其含義和將要導(dǎo)致的后果，做到不解決問(wèn)題前絕不在認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上簽字，樹(shù)立一種“此處不留爺自有留爺處”的購(gòu)買心態(tài)。

3、優(yōu)惠誘餌要謹(jǐn)慎。很多開(kāi)發(fā)商為了使購(gòu)房者能迅速的簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)往往拋出提前預(yù)定后可享受“xx個(gè)點(diǎn)子”優(yōu)惠或者是贈(zèng)送“xx面積”的促銷措施，故為了防止口說(shuō)無(wú)憑，購(gòu)房者應(yīng)要求將這些內(nèi)容明確寫入認(rèn)購(gòu)書(shū)，并約定一旦這些優(yōu)惠條件不能實(shí)現(xiàn)的后果。

4、按揭貸款要確定。對(duì)于大多數(shù)工薪階層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)按揭貸款是一種比較實(shí)際的購(gòu)房方式，但由于現(xiàn)階段國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，出臺(tái)了很多限購(gòu)措施，同時(shí)每個(gè)購(gòu)房者的個(gè)人信用狀況也是千差萬(wàn)別，政策變動(dòng)和個(gè)人原因都會(huì)導(dǎo)致銀行無(wú)法正常放貸；如果出現(xiàn)這樣的情況購(gòu)房合同就不能成立，購(gòu)房者已交的定金又面臨著開(kāi)發(fā)商不予退還的風(fēng)險(xiǎn)，所以在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議前按揭買房的購(gòu)房者若對(duì)自己的征信狀況不明確應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商配合安排先到銀行確定自己的貸款資格，確定首付成數(shù)、貸款利率在得到銀行確定的答復(fù)下再簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議。若銀行查詢需要一定周期購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商又迫切希望當(dāng)場(chǎng)達(dá)成協(xié)議，則可跟開(kāi)發(fā)商約定如果事后銀行回復(fù)購(gòu)房者不滿足按揭條件則退還定金。

以上談到的內(nèi)容只是購(gòu)房過(guò)程中的一些基本原則，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身的具體情況靈活運(yùn)用，遇到糾紛時(shí)注意保護(hù)好相關(guān)證據(jù)以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

四川君合律師事務(wù)所祝飛律師

（轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者）