一、案情2001年10月，某貿(mào)易有限公司（下稱(chēng)甲公司）與市某科技咨詢(xún)有限公司（下稱(chēng)乙公司）簽訂房屋租賃合同一份，內(nèi)容為：甲公司將近500平方米的店鋪出租給乙公司；租期三年，自2001年11月1日至2004年10月31日；租金每年25萬(wàn)元，先付后用；甲公司負(fù)責(zé)出租房屋的水電正常供應(yīng)，乙公司按月交納水電費(fèi)用；一方不履行合同，另一方有權(quán)提前解除合同，違約方應(yīng)一次性向?qū)Ψ街Ц哆`約金10萬(wàn)元。該合同經(jīng)公證處公證。甲公司在出租時(shí)未取得房屋所有權(quán)證，出租后才取得。該房屋租賃一直未到房管部門(mén)進(jìn)行出租登記。2003年2月，甲公司將乙公司起訴至法院，稱(chēng)乙公司未交第二年租金，拖欠水電費(fèi)用，故請(qǐng)求解除房屋租賃合同，支付所欠租金和違約金。本案系一起房屋租賃合同糾紛，其中涉及的法律問(wèn)題頗多，既牽涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，又牽涉及合同生效要件和公證效力等問(wèn)題，值得研究。筆者擬作一初淺分析。二、相關(guān)法律分析（一）無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋的出租問(wèn)題《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！币虼?，只有房屋所有權(quán)人才是租賃房屋合法主體。但沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證是否為所有權(quán)人？筆者以為，未取得房屋所有權(quán)證并不等于不是所有權(quán)人，因?yàn)閺牟粍?dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的法律制度的發(fā)展看，登記發(fā)證是為了將物權(quán)進(jìn)行公示，無(wú)證的物權(quán)只不過(guò)不能對(duì)抗有證的第三人，未辦理產(chǎn)權(quán)證并不影響所有人對(duì)物的所有權(quán)。所以，所有權(quán)人與所有權(quán)證持有人的概念并不相同。房屋在建過(guò)程中所有人尚未成為所有權(quán)人，而房屋竣工后，房屋所有權(quán)人要隔相當(dāng)時(shí)間才能成為所有權(quán)證持有人。在此期間，如果不允許租賃，顯然不利于提高社會(huì)資源的利用效率，違背鼓勵(lì)交易的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則?！逗贤ā返?12條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。其中，出租人并不以所有人為限。應(yīng)該說(shuō)凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用收益權(quán)的人，原則上均可作為出租人，有權(quán)將其使用的標(biāo)物轉(zhuǎn)由他人使用。況且《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！薄逗贤ā返?28條還規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！边@從另一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，出租人是否為租賃物的所有人或使用權(quán)人，不影響租賃合同的效力。以他人之物出租的，租賃合同仍為有效，不過(guò)出租人負(fù)有將租賃物交付承租人使用的義務(wù)。如出租人不能將標(biāo)的物交付承租人使用，應(yīng)承擔(dān)債務(wù)不履行的責(zé)任；如出租人將標(biāo)的物交付承租人使用，則承租人仍應(yīng)交付租金，而不得以租賃物非為出租人所有而對(duì)抗。出租人以他人之物出租的，對(duì)標(biāo)的物所有人構(gòu)成侵權(quán)或不當(dāng)?shù)美?，?yīng)向標(biāo)的物的所有人或合法使用人負(fù)侵權(quán)的民事責(zé)任或返還不當(dāng)?shù)美牧x務(wù)。出租物的所有人或合法使用人請(qǐng)求承租人返還標(biāo)的物的，因承租人與其并無(wú)租賃關(guān)系，所以承租人不得拒絕，承租人因此而受到的損失只能請(qǐng)求出租人賠償。當(dāng)然，承租人對(duì)租賃物的所有人或使用權(quán)人也不負(fù)交付租金的義務(wù)或侵權(quán)的民事責(zé)任?？梢?jiàn)，連出租別人的房屋《合同法》也并沒(méi)有規(guī)定無(wú)效，而對(duì)于權(quán)屬并無(wú)爭(zhēng)議，只是因?yàn)闀r(shí)間問(wèn)題暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋出租，更沒(méi)有無(wú)效的理由。因此，出租無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋既不違反法律，又不違反社會(huì)公共利益，不能歸于無(wú)效。至于國(guó)家建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第6條“未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租”的規(guī)定，不能作為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檎J(rèn)定合同是否有效，其判斷的根據(jù)只能是法律、行政法規(guī)的明確規(guī)定。而該建設(shè)部令并不是國(guó)家法律、行政法規(guī)，故不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的根據(jù)。