買賣拆遷安置房的注意事項(xiàng)有哪些

一、拆遷安置房是否能買賣

拆遷安置房一般需五年才能進(jìn)行上市交易。

房屋能不能上市交易，簡單的可以根據(jù)土地性質(zhì)判斷，集體土地，是歸集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)多半是這樣的土地性質(zhì)。

如果是國有土地，即可辦理到房產(chǎn)證，就可以上市交易，有些是永遠(yuǎn)拿不到房產(chǎn)證的，比如集體土地，除非他進(jìn)行地性質(zhì)變更。有些是拿到了短時(shí)間內(nèi)不能交易的，比如一些拆遷安置房。

國家在這方面都是有相關(guān)規(guī)定的。

房產(chǎn)一般有兩證，房產(chǎn)證和土地證，房產(chǎn)證簡單的說就是表示這房子歸你所有，如果建筑物沒了，你想再在原土地上興建，必須經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)。

土地證表示此土地歸你所有，無論建筑物是否存在，別人是無權(quán)在你的地盤建東西的，這就是侵犯你的權(quán)益。

二、拆遷拿安置房注意事項(xiàng)

安置房是否能取得房產(chǎn)證不能一概而論，這需要看其擁有的產(chǎn)權(quán)是否是全產(chǎn)權(quán)，以及拆遷協(xié)議上的相關(guān)規(guī)定。首先，弄清安置房的性質(zhì)對(duì)于房產(chǎn)證辦理是至關(guān)重要的，調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的。安置房的所有權(quán)一般歸屬當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域房管部門所有。房產(chǎn)證是需要通過房管部門來辦理的，需要按照現(xiàn)行的房屋平均售價(jià)的一定比例繳納費(fèi)用，然后辦理產(chǎn)權(quán)證。

安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，是可以上市交易的，房屋權(quán)屬證書(房產(chǎn)證)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律的保護(hù)。其它任何房產(chǎn)證不具有同等法律效力。不管是什么性質(zhì)的房屋只有在取得房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行二次交易，沒有取得房產(chǎn)證是禁止上市交易的。

三、買安置房注意事項(xiàng)

對(duì)于無證的拆遷安置房，在購買時(shí)要分清情況：1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對(duì)于您的購買至關(guān)重要。您可以考慮對(duì)拆遷協(xié)議進(jìn)行更名，更名時(shí)，要進(jìn)行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時(shí)就手續(xù)不全，實(shí)際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會(huì)按照拆遷協(xié)議等相關(guān)資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護(hù)權(quán)益。您可以向出售單位確定相關(guān)事宜，或者仔細(xì)查看您所簽訂的購房協(xié)議。

四、拆遷安置房買賣費(fèi)用

買方賣方

契稅：總價(jià)*1.5%

印花稅：總價(jià)*0.05%總價(jià)*0.05%

交易手續(xù)費(fèi)：3*平方數(shù)3*平方數(shù)

拆遷安置方：總價(jià)*4%

土地出讓金(公房)：總價(jià)*1%

土地登記費(fèi)50元每件

印花版稅5/件

房屋登記費(fèi)80元/件

工本費(fèi)10/件

通告費(fèi)(境外人士)200/件

(通過中介)

中介費(fèi)：成交價(jià)*1%成交價(jià)*1.5%

過戶代辦費(fèi)：200元200元

按揭代辦：400水電過戶200

評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.44%

他項(xiàng)權(quán)證190

營業(yè)稅。5年內(nèi)出售5.55%

個(gè)人所得稅總價(jià)*1.5%

高檔住宅：總價(jià)*3%

高檔住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的稅

10日，市區(qū)鄭先生順利地將一套已經(jīng)定位、但還沒有交付使用的安置房，出售給了下一家，并在市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心辦理了相關(guān)手續(xù)。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心透露，今后，已經(jīng)定位的安置房都可逐步辦理交易和抵押手續(xù)，且可享受營業(yè)稅和土地證辦理等方面的優(yōu)惠。

兩種方式可供選擇

據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心副主任汪*忠介紹，目前市區(qū)還有較多拆遷戶正在陸續(xù)安置定位，但由于各種原因，這些房屋確權(quán)發(fā)證不能及時(shí)到位，使拆遷戶在資金籌集，轉(zhuǎn)購商品房、二手房以及房屋抵押貸款等方面存在較大困難。有關(guān)部門為了切實(shí)解決他們的實(shí)際困難，配合市委“五個(gè)一”工程建設(shè)任務(wù)的落實(shí)，啟動(dòng)試行拆遷安置房上市流通，先允許已安置到位的安置房上市交易、抵押。

汪*忠稱，此次推出的措施與原來通過委托公證、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有過安置房買賣的市民都知道未取得產(chǎn)權(quán)證安置房買賣最大的風(fēng)險(xiǎn)，就是安置房交易手續(xù)不能一次性完成，而這也常給日后糾紛埋下伏筆。

此次，其將主要采用總價(jià)結(jié)算和單價(jià)結(jié)算兩種方式?？們r(jià)結(jié)算也就是一次性買斷，就是安置房在辦理過戶手續(xù)后，其全部房款將一次性結(jié)清，而不管以后交付的房產(chǎn)面積是增加還是減少，其所有權(quán)益都將歸買家所有;而單價(jià)結(jié)算方式，就是根據(jù)產(chǎn)權(quán)證最終的面積來結(jié)算。這種方法與我們?nèi)粘５陌仓梅抠I賣有一定的類似，就是在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，買家先付大部分房款給賣家，同時(shí)買家還得將余留房款交市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心下屬擔(dān)保公司保管，等產(chǎn)權(quán)證最終面積確定后，再進(jìn)行最終結(jié)算。

交易細(xì)節(jié)要看清楚

與普通商品房相比，此次安置房上市新措施的優(yōu)惠政策，還體現(xiàn)在相關(guān)的稅費(fèi)政策上。據(jù)市房屋交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心有關(guān)人士透露，在營業(yè)稅方面，根據(jù)“國八條”的規(guī)定，在辦理契證或產(chǎn)權(quán)證兩年內(nèi)的房產(chǎn)，如上市交易都得繳納營業(yè)稅。而如今144平方米以下的安置房上市交易，其兩年時(shí)間可以追認(rèn)到老房子取得的時(shí)間來結(jié)算;同樣144平方米以上的安置房，其營業(yè)稅繳納的標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)現(xiàn)行成交價(jià)與發(fā)票價(jià)以及拆遷原房屋面積的計(jì)劃價(jià)差價(jià)來計(jì)算。

同樣，據(jù)市地產(chǎn)交易所副主任鄭*章介紹，拆遷戶辦理安置房土地證也有優(yōu)惠體現(xiàn)：在2005年12月31日前已安置并已辦理安置房土地(劃撥)使用權(quán)證，無論房屋有無轉(zhuǎn)讓，只要住戶提出申請，都可按老的土地基準(zhǔn)價(jià)辦理土地出讓手續(xù);而至今尚未安置的拆遷戶，現(xiàn)在無論房屋有無轉(zhuǎn)讓，國土資源部門都將按老政策為其辦理土地出讓手續(xù)。但如果拆遷戶申請辦理劃撥土地手續(xù)的，國土資源部門也將為其辦理劃撥手續(xù)，但申請人今后房屋需轉(zhuǎn)讓時(shí)，則要按新的土地基準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)交土地出讓金;最后，安置房如有部分建筑面積按市場價(jià)或市場優(yōu)惠價(jià)增購的，其土地使用權(quán)一律按出讓性質(zhì)辦理。

相對(duì)于以上，安置房在辦理交易時(shí)，賣方要提供身份證、拆遷安置協(xié)議書、定位單和收款收據(jù)(結(jié)算單)等材料。目前，拆遷戶在出售安置房時(shí)，還需辦理委托公證手續(xù)，而抵押手續(xù)可不要辦理公證手續(xù)。

新措施可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

有關(guān)人士表示，此次政策推出后，可最大限度上規(guī)避買賣雙方的交易風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)汪*忠介紹，由于安置房是政府作為市民房產(chǎn)被拆遷后的補(bǔ)償形式，所以其和一般的商品房有很多的不同點(diǎn)，同時(shí)也會(huì)受更多的政策所約束。這樣一來，買賣此類房產(chǎn)，其糾紛就不可避免地多于一般的買賣行為，而這已在前幾年的市區(qū)樓市中得到體現(xiàn)。同時(shí)，由于安置房買賣大多是權(quán)屬并不是很明確的，在不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢的情況下，其后續(xù)手續(xù)通常還要出售方配合辦理，這就為以后的糾紛產(chǎn)生留下隱患。原來如“房價(jià)上漲后，出售方違反合同約定，拒不辦理委托公證，也不協(xié)助購買人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，致使申請人無法取得該房的產(chǎn)權(quán)證，要另外加錢才肯配合辦理;而與此同時(shí)，此前由于扣款押在買方，結(jié)算后有多余的房款，買方也經(jīng)常出現(xiàn)推諉的現(xiàn)象，致使賣方拿不到應(yīng)得的房款”等現(xiàn)象，雙方糾紛的焦點(diǎn)，主要集中在辦理委托公證、辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等房產(chǎn)交易程序上。而此次新措施出臺(tái)后，買賣雙方的交易程序可得到保證，其風(fēng)險(xiǎn)可最大限度地避免。

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