雷某與張某系夫妻，張某原為**公司法定代表人，二人于2002年9月購(gòu)買蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋。2005年10月29日，張某以**公司名義與被告孫某簽訂房屋租賃合同，將上述房屋租賃給被告，租賃期限3年，自2005年11月1日至2008年10月31日，租賃費(fèi)每年2萬(wàn)元。合同期滿，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，**公司將約定的房屋交付被告孫某使用，孫某分三次支付房屋租賃費(fèi)6萬(wàn)元。

2007年1月6日，雷某因拖欠原告姚某借款，雙方簽訂了房屋租賃合同，約定由雷某將上述房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息224950元折抵全部租賃費(fèi)。租賃期間，雷某若轉(zhuǎn)讓該租賃房屋，該合同對(duì)轉(zhuǎn)讓后的房屋所有人繼續(xù)有效。雷某與第三方形成的租賃轉(zhuǎn)交原告，由原告管理并收取租賃費(fèi)。雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。雙方另就違約責(zé)任等作出約定。

2007年8月1日，臨沂市房產(chǎn)管理局為雷某、張某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證，房產(chǎn)證記載該房屋為雷某與張某共同共有。同年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，雷某、張某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋作價(jià)58萬(wàn)元出售給劉某，價(jià)款一次性付清。第三人購(gòu)買上述房屋后，于2007年11月5日由臨沂市房產(chǎn)管理局頒發(fā)了第000035544號(hào)房屋所有權(quán)證，載明上述房屋的所有權(quán)人為劉某，建筑面積148.76m2。

2008年11月18日，第三人劉某與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，約定由劉某將蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋租賃給孫某，期限為5年，自2008年11月1日至2013年10月31日。租賃費(fèi)前兩年每年為2萬(wàn)元，以后三年隨市場(chǎng)價(jià)格浮動(dòng)。上述合同簽訂后，被告孫某向第三人劉某交納了2009年度房屋租賃費(fèi)2萬(wàn)元。原告姚某因上述房屋租賃問(wèn)題與被告孫某及第三人劉某發(fā)生爭(zhēng)議，于2009年11月27日訴至臨沂市蘭山區(qū)人民法院。

二、當(dāng)事人間的爭(zhēng)議原

告姚某訴稱，2006年5月，雷某向原告借款20萬(wàn)元，年利率18%。由于無(wú)力償還借款，2007年1月6日，原告與雷某協(xié)商，原告租賃雷某蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋，租期20年，雷某以所欠借款本息224950元抵頂20年租賃費(fèi)。合同約定原告享有轉(zhuǎn)租權(quán)利。合同簽訂時(shí)，被告孫某已占用該房屋，雷某通過(guò)原告告知孫某以后向原告交納租賃費(fèi)。此后，原告多次要求交納租金，被告一直未履行義務(wù)，并瞞著原告和第三人簽訂了房屋租賃合同，其行為損害了原告的合法權(quán)益。因此請(qǐng)求依法判決被告將占用的房屋騰出或按市場(chǎng)價(jià)與原告簽訂租賃合同，判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無(wú)效，并將收取的租金返還原告。

被告孫某辯稱，2005年10月，我與**公司簽訂合同，該公司法定代表人為張某。自2006年起就有人來(lái)找我，打聽房子的來(lái)源，但從2006年至2008年的租金我一直交給**公司。交完房租后，我就再未找到**公司。隨后我所承租的房屋就被轉(zhuǎn)讓了，我也找不到原房主。后來(lái)買房的第三人拿房產(chǎn)證找到我，我就與新房主簽訂了租賃合同，把2009年的租金交給了他。

第三人劉某辯稱，原告的訴訟請(qǐng)求不能成立。第三人合法取得了房屋產(chǎn)權(quán)，有房產(chǎn)證為據(jù)。原告與雷某所簽合同是否真實(shí)值得懷疑，雷某不可能轉(zhuǎn)讓已租賃20年的房屋，我取得房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該20年的租賃合同并不存在。該合同中雷某的簽名是否屬實(shí)，還有待于確認(rèn)，即便真實(shí)，該租賃合同也是無(wú)效的。因?yàn)樵摲课輰倮啄撑c張某共有，雷某一人無(wú)權(quán)對(duì)房屋自行處理。被告孫某原來(lái)與**公司簽訂的合同是合法有效的，因?yàn)楹炗喓贤臅r(shí)候，張某是**公司的法定代表人。在孫某與**公司的合同未到期的情況下，雷某又與別人簽訂20年的租賃合同，是不符合常理的。

三、法院裁決意見

臨沂市蘭山區(qū)人民法院認(rèn)為，本案當(dāng)事人訴爭(zhēng)的蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋系雷某與張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2005年10月29日，張某任**公司法定代表人期間以公司名義與被告孫某簽訂了房屋租賃合同，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。根據(jù)該租賃合同的約定，被告孫某租賃了上述房屋，租賃期限從2005年11月1日至2008年10月31日，合同期滿承租人如繼續(xù)使用，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。上述合同簽訂后，被告孫某合法占有了租賃房屋，并按合同約定交納了租賃費(fèi)，在租賃期間屆滿后，被告行使優(yōu)先權(quán)，繼續(xù)租賃使用上述房屋。在被告租賃該房屋期間，雷某于2007年1月6日與原告姚某簽訂了房屋租賃合同，由雷某將已租賃給被告使用的房屋租賃給原告，租賃期限20年，雷某以所欠原告借款本息折抵20年租賃費(fèi)224950元。雷某與原告所簽訂的房屋租賃合同，亦為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！备鶕?jù)上述司法解釋的規(guī)定，由于訴爭(zhēng)房屋的共有權(quán)人雷某、張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，在此情形因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經(jīng)合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應(yīng)為被告。由于該房屋已由被告孫某占有使用，雷某無(wú)法向原告交付租賃房屋，故雷某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

2007年11月2日，雷某、張某與第三人劉某簽訂了房地產(chǎn)買賣契約，該契約系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同。根據(jù)該買賣合同的約定，第三人劉某以58萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買了蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋，并到臨沂市房產(chǎn)管理局辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，取得上述房屋的所有權(quán)?！逗贤ā返?29條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。根據(jù)上述規(guī)定，盡管第三人劉某取得了本案訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，但由于該房屋正由被告租賃使用，原租賃合同的效力并不因此而受影響，故被告孫某對(duì)該房屋仍享有占有、使用和收益的權(quán)利。在被告孫某與**公司所簽合同到期后，被告根據(jù)合同中的優(yōu)先權(quán)條款，在同等條件下享有優(yōu)先租賃的權(quán)利，故被告在該房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后與新所有權(quán)人劉某簽訂的房屋租賃合同，為有效合同，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。原告姚某依據(jù)其與雷某簽訂的房屋租賃合同，要求被告孫某將占用的房屋騰出或按市場(chǎng)價(jià)與其簽訂房屋租賃合同，因雙方的租賃權(quán)均為債權(quán)，債權(quán)具有平等性，原告依據(jù)后成立的租賃合同要求被告返還房屋或與其簽訂新的租賃合同，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

本案中，原告姚某對(duì)爭(zhēng)議的房屋享有債權(quán)，而第三人劉某則對(duì)該房屋享有所有權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，第三人對(duì)該房屋的物權(quán)優(yōu)先于原告的債權(quán)。盡管雷某與原告約定：雷某已與第三方形成的租賃轉(zhuǎn)交原告，由原告管理并收取租賃費(fèi)。雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但由于該租賃合同并未經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記備案，不能對(duì)抗被告孫某及第三人劉某；相反，第三人與雷某、張某的房屋買賣已經(jīng)臨沂市房產(chǎn)管理局過(guò)戶登記，該登記具有公信力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條第（4）項(xiàng)的規(guī)定，第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。本案中，原告與雷某所簽合同中雖然約定了原告對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但由于第三人劉某善意購(gòu)買該租賃房屋并已辦理了登記手續(xù)，第三人因此而取得訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。在對(duì)爭(zhēng)議房屋享有所有權(quán)的情況下，第三人有權(quán)與該房屋的原承租人孫某簽訂房屋租賃合同，該合同是合法有效的，并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及原租賃合同的約定。原告要求判決第三人與被告所簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第44條、第52條、第107條、第112條、第229條，參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條、第24條第（4）項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回了原告姚某的訴訟請(qǐng)求。

四、當(dāng)事人間的法律關(guān)系及合同效力

本案是一起因房屋共有人雷某與張某一房二租，且在租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋引發(fā)的連環(huán)租賃合同糾紛。本案存在三份租賃合同以及一份房屋買賣合同。三份租賃合同分別為：張某以**公司名義與被告孫某簽訂的租賃合同；雷某與原告姚某簽訂的租賃合同；第三人劉某與被告孫某簽訂的租賃合同。下面我們對(duì)當(dāng)事人之間的法律關(guān)系及合同效力分別進(jìn)行考察。

（一）**公司與被告孫某的租賃合同

該合同簽訂于2005年10月29日，張某時(shí)任**公司法定代表人。該租賃合同的標(biāo)的物蘭田步行街4-B號(hào)樓201號(hào)、301號(hào)房屋屬于雷某與張某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，盡管張某并未以自己的名義與被告孫某簽訂租賃合同，而是借用**公司名義，但由于張某系該公司法定代表人，且該公司為張某的家族企業(yè)，該份合同仍然體現(xiàn)了張某的真實(shí)意思，因此該租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，內(nèi)容合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力。值得注意的是，合同法對(duì)租賃合同的出租人并無(wú)資格限制，即使訂立租賃合同的出租人并非租賃物的所有權(quán)人或有處分權(quán)人，也不影響租賃合同的效力。在上述房屋租賃合同簽訂后，承租人孫某依約履行了支付租賃費(fèi)的義務(wù)，出租人**公司也履行了將租賃物交付被告占有使用的義務(wù)，雙方的義務(wù)均已履行完畢。因此，被告孫某對(duì)訴爭(zhēng)房屋的占有，依據(jù)的是其與**公司所簽訂的房屋租賃合同。被告基于租賃合同占有房屋屬于合法占有、有權(quán)源占有。

（二）雷某與原告姚某的租賃合同

該合同簽訂時(shí)，雷某為租賃房屋的共同共有人?！段餀?quán)法》第95條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)?！钡?6條規(guī)定：共有人按照約定管理共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)?！睂?duì)共有房屋進(jìn)行出租是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的管理行為，該行為只要不涉及房屋的處分，就無(wú)須征得全體共有人的同意。因此，雷某以個(gè)人名義與原告簽訂的房屋租賃合同，該合同具備合同的生效要件，屬于有效合同。根據(jù)該合同的約定，雷某應(yīng)將租賃房屋交付原告姚某占有使用，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

（三）兩份租賃合同之比較

既然兩份租賃合同均合法有效，那么，該租賃房屋究由哪方實(shí)際承租？我們認(rèn)為，原、被告雙方依據(jù)各自簽訂的租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利都是債權(quán)。債權(quán)為請(qǐng)求權(quán)，具有相容性和平等性，同一物之上可以并存數(shù)個(gè)內(nèi)容相同的債權(quán)，各個(gè)債權(quán)之間具有平等的效力。在租賃合同中，承租人依據(jù)合同僅能先請(qǐng)求出租人交付租賃物，才能實(shí)現(xiàn)自己對(duì)租賃物的占有和使用，非經(jīng)出租人履行合同，交付租賃物，承租人不能支配租賃物。因此，簽訂房屋租賃合同與實(shí)際承租房屋是不同的，前者是后者的基礎(chǔ)，后者是前者履行的結(jié)果，承租人只有實(shí)際占有使用房屋方能受其利益。在同一租賃物上可以簽訂數(shù)份內(nèi)容相同的租賃合同，但實(shí)際的承租人卻只能有一個(gè)，在此情形下，各承租人的利益必然產(chǎn)生沖突，需要相應(yīng)的法律規(guī)范予以調(diào)整。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！痹诒景钢?，由于訴爭(zhēng)房屋的共有人雷某與張某就同一房屋簽訂了兩份租賃合同，該合同均合法有效，因被告孫某的租賃合同成立在先，且被告已經(jīng)合法占有了租賃房屋，故該房屋履行合同的承租人應(yīng)為被告。

（四）雷某、張某與第三人劉某的房屋買賣

雷某與張某為租賃房屋的共同共有人，根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，除共有人之間另有約定外，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。房屋共有人雷某、張某共同與第三人劉某簽訂了房屋買賣合同，該合同顯然是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其內(nèi)容并不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此屬于有效合同。根據(jù)該買賣合同的約定，雷某、張某將其夫妻共有的房屋出賣給第三人劉某，房屋買賣屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)事人之間簽訂合法有效的買賣合同之外，還必須經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。只有經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。本案中，第三人劉某依買賣合同購(gòu)買了訴爭(zhēng)房屋，并到房產(chǎn)管理部門辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，從而取得該房屋的所有權(quán)。盡管原告與雷某在合同中約定：雷某出售房屋，須提前2個(gè)月書面通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。但由于該租賃合同并未經(jīng)房產(chǎn)管理部門登記備案，第三人劉某在購(gòu)買房屋時(shí)對(duì)該合同并不知情，主觀上具有善意，且劉某與雷某、張某的房屋買賣已經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行過(guò)戶登記，該登記具有公信力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條第（4）項(xiàng)的規(guī)定，第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持。因此，原告與雷某所簽訂的租賃合同中雖然約定了原告對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但由于第三人劉某善意購(gòu)買該租賃房屋并已辦理了登記手續(xù)，第三人因此取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)。所有權(quán)屬于物權(quán)，根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，第三人對(duì)該房屋的物權(quán)優(yōu)先于原告的債權(quán)。

（五）第三人劉某與被告孫某的租賃合同

該合同簽訂于2008年11月18日，此時(shí)被告孫某與**公司的租賃合同已經(jīng)到期，租賃房屋也經(jīng)過(guò)一番買賣，由第三人劉某取得，該房屋租賃合同是否有效？這是本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。我們認(rèn)為，被告孫某與第三人劉某所簽定的合同是原租賃合同的繼續(xù)。根據(jù)《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。雙方爭(zhēng)議的房屋盡管已發(fā)生了所有權(quán)變動(dòng)，但該產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)并不影響已經(jīng)存在的租賃合同的效力，被告孫某對(duì)該房屋仍享有占有、使用和收益的權(quán)利。根據(jù)被告與**公司之間的租賃合同，在租賃期間屆滿后，被告如繼續(xù)使用房屋，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。因此，被告孫某在原租賃合同到期后依據(jù)其優(yōu)先權(quán)與第三人劉某簽訂的租賃合同，不僅雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，而且也與原租賃合同一脈相承，為有效合同。該租賃合同的簽訂體現(xiàn)了買賣不破租賃”的基本原理。原告姚某依據(jù)其與雷某簽訂的房屋租賃合同，要求被告孫某將占用的房屋騰出或按市場(chǎng)價(jià)與其簽訂房屋租賃合同，因原告的合同成立在后，且原告也沒有實(shí)際占有使用租賃房屋，原告僅能依據(jù)其與雷某簽訂的租賃合同追究其違約責(zé)任，對(duì)雷某僅僅享有債權(quán)，原告依據(jù)該債權(quán)要求被告返還房屋或者與其簽訂新的租賃合同，缺乏法律依據(jù)，自然不能得到法律的支持。同樣，在對(duì)爭(zhēng)議房屋享有所有權(quán)的情況下，第三人劉某有權(quán)與該房屋的原承租人孫某簽訂房屋租賃合同，原告要求判決第三人與被告所簽訂的租賃合同無(wú)效，其請(qǐng)求亦缺乏法律依據(jù)，法院不應(yīng)支持。