案情簡(jiǎn)介

2002年馬某以115萬元的價(jià)格購(gòu)買了一處上海某小區(qū)的預(yù)售商品房，2003年7月，馬某以158萬元的價(jià)格將該房出售給張某，雙方簽定的購(gòu)房合同約定，簽約當(dāng)日由張某先支付總房?jī)r(jià)的50%，馬某將房屋交付給張某，余款由張某在60天內(nèi)支付，支付余款當(dāng)天雙方共同至房屋交易中心辦理過戶手續(xù)。后張某按約支付了房款并實(shí)際占有了該房屋，并開始對(duì)房屋進(jìn)行裝修，但產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并未按期完成。

2004年10月某日馬某通知張某表示不再履行原購(gòu)房合同，次日，馬某與趙某就系爭(zhēng)房屋訂立了購(gòu)房款為180萬元的售房合同，并于當(dāng)日上午在房地產(chǎn)交易中心辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。趙某隨即憑產(chǎn)權(quán)證進(jìn)入系爭(zhēng)房屋，強(qiáng)行終止了張某的裝修活動(dòng)，并更換了門鎖，引發(fā)了三方的激烈糾紛。為此，張某以馬某、趙某為被告提起訴訟，以兩被告惡意串通侵害他人利益為由，請(qǐng)求法院確認(rèn)馬某與趙某間的買賣合同無效，并要求馬某繼續(xù)履行對(duì)其的房屋過戶義務(wù)。

訴爭(zhēng)焦點(diǎn)

本案系在先的購(gòu)房人請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人就同一房屋簽定的后房屋買賣合同無效的糾紛，焦點(diǎn)爭(zhēng)議為：房屋出賣人與已取得產(chǎn)權(quán)登記的第三人是否存在惡意串通的情形，即出賣人與第三人的房屋買賣是否是真實(shí)的交易行為，原告主張轉(zhuǎn)賣合同無效及繼續(xù)履行原合同的訴請(qǐng)是否成立。

法院判決

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案中馬某與趙某的交易及過戶過程存在以下明顯不符合常理之處：一是在馬某向張某發(fā)出解除合同的次日上午，馬某與趙某即簽約并同時(shí)完成了產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，且雙方交易無中介商居間介紹，馬某與趙某均不能舉證證明具體的洽談過程；二是馬某與趙某的交易過戶之日正是本市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲之時(shí)，而雙方簽定的合同售價(jià)較當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低，對(duì)此，馬某與趙某均未能作出合理解釋；三是趙某承認(rèn)在交易前從未去查看過系爭(zhēng)房屋，此亦與常理不符；四是馬某與趙某均陳述是在交易過戶當(dāng)天以現(xiàn)金交割了180萬元購(gòu)房款，但雙方均未能提供相關(guān)的銀行存取款憑證。

根據(jù)生活常識(shí)，180萬元的現(xiàn)金堆放一處體積較大，僅清點(diǎn)數(shù)額及驗(yàn)證鈔票真?zhèn)尉托枰ㄙM(fèi)大量時(shí)間，雙方在一天之內(nèi)自行完成如此巨額的現(xiàn)金款項(xiàng)交割并辦理過戶明顯有違常理。而且馬某陳述該筆款項(xiàng)未存入銀行，而是在交易次日用于歸還他人欠款，但其未能提供證據(jù)證明其所稱的欠款事實(shí)、歸還欠款事實(shí)以及他人接受其巨額現(xiàn)金交割的事實(shí)。故法院最終認(rèn)定馬某與趙某的房屋買賣合同系惡意串通，損害張某利益的行為，屬無效合同，趙某的過戶登記無效，應(yīng)將系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記恢復(fù)至馬某名下，并且馬某應(yīng)繼續(xù)向張某履行過戶義務(wù)。

判案分析

房屋所有權(quán)人依法享有對(duì)房屋的處分權(quán)，在普通的“一房二賣”的現(xiàn)象中，根據(jù)物權(quán)法確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為準(zhǔn)的原則，房屋所有權(quán)人在已與購(gòu)房者訂立買賣合同，但并未完成過戶登記的情況下，再將房屋出賣給第三人并完成過戶登記手續(xù)，其轉(zhuǎn)賣行為及物權(quán)變動(dòng)仍然有效，在先的購(gòu)房者僅能依據(jù)合同對(duì)出賣人主張違約責(zé)任。

房屋是個(gè)人安身立命之所，近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)不斷攀升，二手房市場(chǎng)也日益活躍。面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的利益誘惑，不少賣房者缺乏誠(chéng)信，通過“一房二賣”規(guī)避已經(jīng)簽定的售房合同義務(wù)，以獲取更高的房?jī)r(jià)利益。在這類行為中，又可分為兩種：第一種是真實(shí)的以比原合同更高的價(jià)格轉(zhuǎn)賣房屋并完成過戶的交易；第二種則是與他人串通制造虛假的合同并在名義上過戶，實(shí)際上則是借用他人名義繼續(xù)持有房產(chǎn)，以待房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。對(duì)于第二種情況，出賣人與第三人之間并無真實(shí)的交易關(guān)系，而是通過制造交易過戶假象，以規(guī)避出賣人對(duì)原購(gòu)房人的過戶義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)賣合同屬于合同法第五十二條所規(guī)定的無效合同情形，相應(yīng)的過戶也無效，原購(gòu)房人可要求出賣人繼續(xù)履行合同義務(wù)。這兩種情況的區(qū)別就在于出賣人與第三人之間的交易行為是否是真實(shí)的。

法院在認(rèn)定這種惡意串通的虛假交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)基于一般的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)詳細(xì)審查個(gè)案中的交易事實(shí)細(xì)節(jié)，要求房屋轉(zhuǎn)賣人與第三人在一定合理范圍內(nèi)承擔(dān)證明交易真實(shí)性的舉證責(zé)任。具體而言，基于二手房買賣交易流程的一般常識(shí)，可以從以下幾個(gè)方面審查：一是交易雙方是否有合理的談約過程，包括是否有中介方參與；二是第三人是否有合理的看房過程；三是出賣人與第三人的交易金額與市場(chǎng)行情是否相符；四是出賣人與第三人之間是否有真實(shí)的交易款項(xiàng)交割。出賣人與第三人應(yīng)當(dāng)對(duì)以上交易細(xì)節(jié)進(jìn)行合理解釋并承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，如其對(duì)明顯不符合生活常識(shí)的交易細(xì)節(jié)不能作出解釋或舉證不能，便足以構(gòu)成法官的合理懷疑。

本案中，馬某與張某簽約后一個(gè)月內(nèi)，系爭(zhēng)房屋同類地段的房?jī)r(jià)上漲了近50%。在此背景下，馬某與趙某在一天之內(nèi)完成簽約及過戶手續(xù)，合同金額明顯低于同期同類房屋市價(jià)，卻無正常的看房談約過程，亦無證據(jù)證明有真實(shí)合理的房款項(xiàng)交割事實(shí)。

綜合以上情況，法院足以認(rèn)定兩被告不能證明其交易的真實(shí)性，存在惡意串通制造虛假交易以損害馬某利益的情形。在當(dāng)前我國(guó)房屋交易市場(chǎng)的誠(chéng)信意識(shí)尚不成熟的形勢(shì)下，司法審判通過能動(dòng)地審查交易細(xì)節(jié)，正確分配舉證責(zé)任，認(rèn)定虛假串通的交易，可保護(hù)真實(shí)購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)的合同利益，制裁惡意違約行為，對(duì)于凈化市場(chǎng)環(huán)境，樹立市場(chǎng)誠(chéng)信基礎(chǔ)，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房交易市場(chǎng)均有積極的意義。