【案情簡(jiǎn)介】

2013年9月2日，張某與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房訂購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定張某訂購(gòu)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某號(hào)商品房。訂購(gòu)協(xié)議中約定張某于簽訂協(xié)議的同時(shí)向開(kāi)發(fā)商交納購(gòu)房金50000元。合同約定：簽訂本協(xié)議后十日內(nèi)，雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交納相應(yīng)購(gòu)房款。如買(mǎi)房人未在約定的時(shí)間內(nèi)與賣(mài)方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，視為買(mǎi)房人違約并自動(dòng)放棄該房屋的訂購(gòu)權(quán)，賣(mài)方有權(quán)將該房屋重新出售，定金不予退還。協(xié)議簽訂后，張某向開(kāi)發(fā)商交付定金50000元。2013年9月8日，張某向開(kāi)發(fā)商郵寄了一封函件，要求修改《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的部分條款。開(kāi)發(fā)商不同意修改，雙方最終未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。張某遂向法院起訴，請(qǐng)求解除雙方之間的商品房訂購(gòu)協(xié)議;并主張被告返還購(gòu)房金50000元。

【律師解析】

本案訂購(gòu)協(xié)議書(shū)就是為了保證事后雙方能訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該條款屬于訂約定金性質(zhì)。訂約定金是以一方拒絕訂立主合同為適用條件的，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人約定已交付定金作為訂立合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。

本案中，原、被告均有繼續(xù)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的意愿，僅僅是原告提出修改意見(jiàn)，被告亦從未拒絕簽訂合同，只是對(duì)主合同的具體條款無(wú)法達(dá)成一致。而這一結(jié)果的出現(xiàn)，源于雙方對(duì)各自合同權(quán)利的行使，因此造成合同不能如約簽訂的過(guò)錯(cuò)不可歸責(zé)于任何一方，雙方均無(wú)違約的情形。而違約行為的存在，是適用定金罰則的前提條件。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。