商品房買賣預(yù)約合同解除后定金怎么處理

1、【案情】

上訴人(原審原告)：曹*玉。

被上訴人(原審被告)：廣東省中山市**物業(yè)開發(fā)有限公司。

2006年12月6日，曹*玉(乙方)與中山市**物業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱**公司)(甲方)簽訂**服飾廣場認(rèn)購書(以下簡稱認(rèn)購書)。該認(rèn)購書約定：1.曹*玉訂購位于**服飾廣場4幢1層L1-28車商鋪，面積11.7平方米，商鋪總價(jià)款268756元，在簽署認(rèn)購書時(shí)付清定金人民幣3萬元。2.買受人選擇一次性付款的，96折付款，簽署認(rèn)購書10日內(nèi)付清，并簽署商品房買賣合同;選擇按揭付款的，98折付款，在接到**公司書面或電話通知7日內(nèi)簽署商品房買賣合同，即申請辦理銀行按揭手續(xù)。3.雙方聲明共同遵守如下規(guī)定：(1)該物業(yè)交易所產(chǎn)生的一切費(fèi)用，依法由雙方各自承擔(dān)并及時(shí)繳付;(2)曹*玉不按時(shí)足額交款或逾期不簽署商品房買賣合同，或有違反此認(rèn)購書之規(guī)定條款時(shí)，**公司即可自然解除此認(rèn)購書，并有權(quán)沒收曹*玉所交定金及收回該物業(yè)有權(quán)另行處理，曹*玉不得有異議;(3)該物業(yè)用途及使用性質(zhì)為商鋪;(4)簽署商品房買賣合同前，若因**公司原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，應(yīng)退還所收全部價(jià)款(含定金)給曹*玉，并承擔(dān)該房價(jià)款的同期銀行利息;(5)曹*玉在簽訂本認(rèn)購書之前，已閱讀并認(rèn)可**服飾廣場商鋪認(rèn)購須知、認(rèn)購書的全部約定。當(dāng)日，曹*玉支付**公司定金人民幣3萬元。其后，**公司要求曹*玉簽訂房屋買賣合同，曹*玉對其中條款提出異議，雙方?jīng)]有達(dá)成一致協(xié)議。

2007年3月21日，曹*玉以對商品房買賣合同的部分條款雙方無法達(dá)成一致意見為由，向廣東省中山市人民法院提起訴訟，請求判令：1.**公司退還定金人民幣3萬元;2.**公司承擔(dān)逾期利息;3.**公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。

**公司答辯稱：1.認(rèn)購書是買賣雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)合法有效;2.曹*玉不履行簽約義務(wù)，屬于違約，**公司有權(quán)沒收該定金;3.曹*玉認(rèn)為認(rèn)購書第2條第2款屬于格式條款，應(yīng)屬無效，**公司對此不予認(rèn)可。

2、【審判】

廣東省中山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹*玉與**公司簽訂的認(rèn)購書，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。曹*玉在簽訂認(rèn)購書并支付定金后，沒有按認(rèn)購書上約定時(shí)間支付購房款及簽訂買賣合同，曹*玉的行為已構(gòu)成違約，曹*玉應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。按照認(rèn)購書約定，**公司有權(quán)沒收定金。此外，曹*玉未能對商品房買賣合同的違法性進(jìn)行舉證，因此，對曹*玉的訴求，法院不予支持。綜上所述，依照民事訴訟法第六十四條第一款、合同法第八條之規(guī)定，判決：駁回曹*玉的訴訟請求。

宣判后，曹*玉不服一審判決，向廣東省中山市中級人民法院提起上訴。上訴稱：原判認(rèn)定上訴人構(gòu)成違約，沒有事實(shí)依據(jù)。上訴人與被上訴人簽訂認(rèn)購書時(shí)并未就買賣合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后沒有達(dá)成協(xié)議，不是任何一方的過錯(cuò)。上訴人拒絕簽訂合同有法律依據(jù)，由于認(rèn)購書沒有明確約定買賣房屋的主要條款，留待簽訂正式合同時(shí)協(xié)商，而協(xié)商時(shí)被上訴人提供的合同條款對上訴人不公平，而且拒絕修改，上訴人有權(quán)拒絕簽訂。原判認(rèn)定上訴人沒有對商品房買賣合同的違法性舉證，沒有依據(jù)。請求二審法院撤銷原判，判令被上訴人返還定金3萬元。

**公司辯稱，上訴人在簽訂正式合同時(shí)惡意協(xié)商，違背了合同目的，其請求應(yīng)不予支持。

廣東省中山市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，上訴人曹*玉與被上訴人**公司之間簽訂的認(rèn)購書屬于預(yù)約合同，即為了將來簽訂商品房買賣合同而簽訂的合同。曹*玉交納的定金3萬元屬于訂約定金，即為了保證將來簽訂房屋買賣合同而支付的保證金。如果曹*玉將來不簽訂合同，則定金3萬元?dú)w**公司所有;如**公司拒絕簽訂合同，則雙倍返還定金給曹*玉。

本案的爭議焦點(diǎn)是何方當(dāng)事人拒絕簽訂商品房買賣合同。雖然認(rèn)購書約定了房屋的單價(jià)，但雙方對買賣房屋的付款方式、交樓時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無明確約定，需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成;亦沒有約定將來只要**公司提出簽訂買賣合同，無論**公司提出的條款如何，曹*玉均應(yīng)一概承諾。在**公司要求曹*玉簽訂房屋買賣合同時(shí)，**公司提供了合同條款樣本，屬于要約。由于曹*玉與**公司是平等的民事法律關(guān)系當(dāng)事人，曹*玉對**公司提出的要約有權(quán)承諾、拒絕、要求修改;針對曹*玉提出的要約，**公司亦有權(quán)承諾、拒絕、要求修改。

訴訟中，**公司沒有證據(jù)證實(shí)曹*玉在簽訂買賣合同時(shí)存在惡意協(xié)商，及拒絕簽訂合同的真實(shí)意思表示，故本案中雙方在簽訂買賣合同時(shí)沒有協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人。因此，**公司要求沒收曹*玉支付的定金3萬元，沒有依據(jù)，**公司應(yīng)當(dāng)返還給曹*玉。綜上所述，上訴人曹*玉的上訴請求，理由充分，予以支持。原判適用法律錯(cuò)誤，處理不當(dāng)，予以糾正。為此，依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、撤銷一審判決;二、被上訴人**公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起3日內(nèi)返還曹*玉3萬元。

3、【評析】

本案是一起較為典型的商品房定購合同糾紛案件。雙方當(dāng)事人簽訂商品房定購協(xié)議后，未能訂立正式的商品房買賣合同。本案的爭議焦點(diǎn)在于雙方當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書后沒有達(dá)成商品房買賣合同的原因是否歸責(zé)于一方當(dāng)事人，支付定金一方當(dāng)事人是否有權(quán)要求對方當(dāng)事人返還。

一、認(rèn)購書的性質(zhì)。

按傳統(tǒng)民法理論，契約可分為本約和預(yù)約。在預(yù)約中約定將來要訂立的契約是本約，而約定將來訂立契約的契約為預(yù)約。預(yù)約合同是對本約相關(guān)事項(xiàng)的預(yù)先規(guī)劃。預(yù)約既可以明確本約的訂約行為，也可以是對本約內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定。對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，本約應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項(xiàng)則留待訂立本約時(shí)繼續(xù)磋商。預(yù)約合同之標(biāo)的是當(dāng)事人為將來訂立本約合同而進(jìn)行磋商。預(yù)約合同的主要意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約的義務(wù)。本案中的認(rèn)購書即是相對于本合同——商品房買賣合同而言的預(yù)約合同。

二、預(yù)約合同的約束力。

預(yù)約合同對雙方當(dāng)事人具有約束力，其中的已決條款，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。但預(yù)約合同對當(dāng)事人產(chǎn)生何種約束力，存在爭議。談判義務(wù)說認(rèn)為當(dāng)事人訂立預(yù)約合同，負(fù)有就將來訂立本合同進(jìn)行談判的義務(wù)，如當(dāng)事人依誠信原則履行談判義務(wù)后仍未能達(dá)成本合同，其不承擔(dān)責(zé)任。締約義務(wù)說認(rèn)為預(yù)約合同的效力是訂立本合同，故當(dāng)事人僅為訂立本合同談判是不夠的，還必須達(dá)成本合同，否則訂立預(yù)約合同沒有意義，并且容易誘發(fā)惡意締約的道德風(fēng)險(xiǎn)。

筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購書是一種雙務(wù)合同而不是單務(wù)合同。商品房認(rèn)購書簽訂后，只要買受人按時(shí)支付了預(yù)約款，開發(fā)商就有義務(wù)保留目標(biāo)房，并按照商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)與買受人洽談。但是必須看到，購房合同的內(nèi)容是很復(fù)雜的，商品房認(rèn)購書通常并不具備購房合同的全部主要內(nèi)容。雖然雙方在商品房認(rèn)購書中約定的是將來訂約而不是將來洽談，但是，雙方仍然保留著就商品房認(rèn)購書未約定的內(nèi)容進(jìn)一步商談的權(quán)利。因此，無論是開發(fā)商還是買受人，均不能根據(jù)商品房認(rèn)購書強(qiáng)制要求對方與自己簽訂購房合同。也就是說，商品房認(rèn)購書約定的是雙方在約定的將來時(shí)間洽談的義務(wù)，只要雙方到期前來洽談，并對認(rèn)購書約定的條款都同意作為購房合同的條款，并且沒有惡意不簽訂購房合同的行為，就已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。

雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書約定了房屋的位置、面積、單價(jià)，但對買賣房屋的付款方式、交樓時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款并無在認(rèn)購書中明確約定，屬于未決條款，故需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。在協(xié)商本合同時(shí)，當(dāng)事人一方?jīng)]有必須接受對方當(dāng)事人提出的未決條款的義務(wù)。在一方當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)并不知曉本合同的條款情形下要求其必須接受本合同的條款，對其顯然是不公平的。當(dāng)然，如果預(yù)約合同中已包括了本合同的詳盡條款，認(rèn)購書的約定是一種有效的合同義務(wù)，合同雙方完全可以以商品房認(rèn)購書為依據(jù)要求對方履行商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。當(dāng)認(rèn)購書具備了購房合同的主要內(nèi)容時(shí)，它也就構(gòu)成了普通的預(yù)約，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的購房合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房合同?！鳖A(yù)約合同具備了強(qiáng)制執(zhí)行的效力，當(dāng)事人則有必須訂立本合同的義務(wù)。

三、當(dāng)事人沒有達(dá)成本合同的原因，由主張沒收定金一方承擔(dān)舉證責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！背袚?dān)預(yù)約合同違約責(zé)任的前提是當(dāng)事人違反公平誠信磋商的義務(wù)，那么本案雙方當(dāng)事人是否違反了這一義務(wù)呢?本案中，雙方當(dāng)事人確認(rèn)已經(jīng)就本合同進(jìn)行了協(xié)商，但訂約未成。其中原因雖各執(zhí)一詞，但可以確認(rèn)的是：第一，買受人如期前往;第二，買受人愿意購房;第三，未簽約原因雙方均不能舉證證明;第四，買受人稱出賣人提供了本合同范本，但其要求修改條款未獲同意;第五，即使按出賣人所述簽約不成是因買受人惡意，但其并不能證明買受人有惡意不簽訂購房合同的行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人屬于對合同內(nèi)容磋商之合理因素，尚不構(gòu)成違反公平磋商的預(yù)約義務(wù)，買受人已經(jīng)正確地履行了商品房認(rèn)購書約定的義務(wù)。因此，雙方當(dāng)事人沒有達(dá)成本合同，不能歸咎于一方當(dāng)事人，預(yù)約合同解除，收取定金的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)返還定金給對方。

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