8月19日，上海市第一中級人民法院終審判決了一樁蹊蹺的服務(wù)費官司，確認(rèn)一家房產(chǎn)中介公司在自定的格式合同中自立的“規(guī)矩”無效，并駁回中介公司向委托售房者索討傭金的訴訟請求。

案例：

“霸王條款”埋下伏筆：房子沒買成，中介費跑不了?

2002年，郭先生花了160萬元，買下上海虹橋怡景苑一套房子。2003年7月，他委托****房產(chǎn)中介公司出售該房屋。

經(jīng)**房產(chǎn)中介公司推薦，郭先生與孫女士達成買賣意向，三方于是簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。這一由該公司制訂的格式合同第九條約定：雙方的“房地產(chǎn)買賣合同”無法簽訂的，違約方或合意解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費5.46萬元。

后由于孫女士無法辦出貸款，郭先生的房子沒有賣成，雙方于是又在中介主持下簽訂解約協(xié)議。不料，協(xié)議解除后，**房產(chǎn)公司向郭先生“酌情索要”解約補償3.9萬元。在被拒絕后，該公司在2003年9月將郭先生告上法庭。一審判決部分支持了中介公司的訴請。郭先生不服，上訴到一中院。

庭審中，郭先生在法庭上大呼上當(dāng)。據(jù)他介紹，當(dāng)時，是中介公司推薦孫女士買房，買賣不成時，又是中介公司撮合他們簽訂了解約協(xié)議。反過來，中介公司又利用該解約協(xié)議要求他支付報酬，卻沒有向真正的違約方———孫女士要錢。

而且，雖然孫女士已被法院追加為第二被告，但因為當(dāng)初中介公司對她的身份情況疏于審查，致使訴訟中孫女士下落不明。郭先生認(rèn)為，該中介公司與孫女士有惡意串通之嫌。郭先生同時主張，中介公司并未實際促成該筆交易，故其居間行為沒有完成，依法不得收取居間報酬，當(dāng)初居間合同中的第九條約定違反了法律規(guī)定，應(yīng)為無效。

律師分析：

居間成否均可獲酬?霸王條款被判無效

根據(jù)《合同法》規(guī)定，居間以促成委托人與第三人訂立合同為目的，在居間成功后可取得合同約定或者法律規(guī)定的報酬。

同時，依據(jù)法律規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)本著誠實信用的原則，履行向委托人如實報告的義務(wù)。郭先生基于對該中介公司的信賴委托其尋找下家，中介公司理應(yīng)如實告知。但中介公司不僅未能盡到這一義務(wù)，而且又在郭-孫雙方未能簽訂買賣合同后，就將孫女士交付的10萬元定金返還，而后又以此人下落不明為由，單獨向郭先生主張居間報酬。

這個所謂的‘買家’，與中介公司關(guān)系可疑。

就曾收取定金及返還這一事實，在審理中，**房產(chǎn)中介公司也始終未能提供任何憑證。法院認(rèn)為，這些事實勢必引起郭先生對孫女士與中介公司之間關(guān)系的合理懷疑。法院同時認(rèn)為，中介公司與郭先生、孫女士三方簽訂的居間協(xié)議第九條約定的內(nèi)容明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司居于無論居間是否成功，均可取得相應(yīng)報酬的有利地位，此約定明顯與法律規(guī)定相悖。故上海市一中院作出終審判決，確認(rèn)該條款無效，對中介公司主張居間報酬的請求不予支持。