下半年成都即將進(jìn)入交房高峰期，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房過(guò)程中應(yīng)該如何依法維權(quán)?開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤應(yīng)當(dāng)達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才能夠交房?對(duì)此，法律有沒(méi)有明確的規(guī)定

根據(jù)《建筑法》第61條第2款規(guī)定：建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。同時(shí)，《商品房銷售管理辦法》第7條第4項(xiàng)規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收”、第8條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房限售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案。”由此可見(jiàn)，商品房通過(guò)了竣工驗(yàn)收并取得了房管部門認(rèn)可的現(xiàn)售備案登記，開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的商品房才具備向購(gòu)房者進(jìn)行交付的法定基本條件。

當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間約定的交房標(biāo)準(zhǔn)高于前述國(guó)家規(guī)定的交房標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)當(dāng)按照雙方約定約定執(zhí)行。比如雙方約定交付的是可以拎包入住的精裝房，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)按約將裝修完畢的商品房交付給購(gòu)房者。

：開(kāi)發(fā)商交付的商品房雖然符合合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，但是交付的商品房存在裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等不符合約定的瑕疵，此時(shí)，購(gòu)房者是否有權(quán)拒絕收房?購(gòu)房者此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)?

《合同法》第61條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。”開(kāi)發(fā)商向房屋買受人交付不符合合同約定裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，屬于未按合同約定全面履行商品房交付義務(wù)。但如果該商品房附屬的裝飾、設(shè)備通過(guò)了竣工驗(yàn)收，且對(duì)法定的商品房交付條件不構(gòu)成根本性的影響(比如電梯品牌與約定不符)，也應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商所交付的商品房符合法定條件。購(gòu)房者不能僅以商品房附屬的裝飾、設(shè)備不符合約定為由拒絕收房。購(gòu)房者可以在收房后依據(jù)合同約定以及法律規(guī)定要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更換、修復(fù)及賠償損失的民事責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商交付的小區(qū)品質(zhì)、綠化等配套設(shè)施與宣傳不一致，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)

首先，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》對(duì)此問(wèn)題有約定，則購(gòu)房者可以依據(jù)合同約定維權(quán)，追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任;

其次，購(gòu)房者可以依據(jù)《解釋》第三條“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”之規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

最后，購(gòu)房者還可以收集開(kāi)發(fā)商在該樓盤宣傳中使用的各類廣告宣傳材料，就開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的問(wèn)題向?qū)俚毓ど坦芾聿块T投訴，要求工商部門對(duì)開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的行為給予行政處罰。

開(kāi)發(fā)商擅自更改規(guī)劃，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》48條、50條《中華人民共和國(guó)行政許可法》36條、40條、47條之規(guī)定，開(kāi)發(fā)商若要更改規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)，規(guī)劃主管部門應(yīng)就開(kāi)發(fā)商提出的申請(qǐng)組織購(gòu)房者召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，征求購(gòu)房者的意見(jiàn)，然后決定是否做出更改規(guī)劃的行政許可。

如果開(kāi)發(fā)商未取得規(guī)劃主管部門同意擅自更改規(guī)劃，購(gòu)房者可以向規(guī)劃主管部門舉報(bào)，要求規(guī)劃主管部門進(jìn)行處罰;如果規(guī)劃主管部門未按照法定程序組織聽(tīng)證征求購(gòu)房者的意見(jiàn)，而做出了更改規(guī)劃的許可，購(gòu)房者可以提起行政訴訟，要求規(guī)劃主管部門撤銷更改規(guī)劃的具體行政行為。

最后，購(gòu)房者也可依據(jù)與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任

購(gòu)房是大部分人一生中最大的投資，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題?

第一、全面考察了解開(kāi)發(fā)商的背景、實(shí)力及已開(kāi)發(fā)樓盤情況;

第二、通過(guò)司法網(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商涉及訴訟、執(zhí)行案件的情況;

第三、保存好開(kāi)發(fā)商在發(fā)放的書(shū)面宣傳材料，如果條件允許，最好采用視頻錄像的方式進(jìn)行固定;

第四、核實(shí)開(kāi)發(fā)商所售樓盤是否已經(jīng)取得法定的建設(shè)、銷售許可證照;

第五、盡量將開(kāi)發(fā)商的口頭承諾等購(gòu)房者十分關(guān)心的問(wèn)題載入《商品房買賣合同》;

第六、跟進(jìn)了解樓盤的建設(shè)情況，若發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商有違約行為應(yīng)及時(shí)出面交涉或者向相關(guān)行政主管部門反映;

第七、收房時(shí)認(rèn)真核對(duì)開(kāi)發(fā)商是否具備交房條件，交付的房屋是否符合合同約定等。