案情簡介：

深圳市某實業(yè)公司委托某置業(yè)公司進行房屋買賣，委托權(quán)限為：開拓客戶，協(xié)助簽約。但具體簽約、收款仍由實業(yè)公司負責。置業(yè)公司接受委托后，濫用代理權(quán)，擅自與幾百名購房人簽訂認購書并接受首付款，實業(yè)公司得知后拒絕與購房人簽訂房地產(chǎn)買賣合同，導致眾多購房人將實業(yè)公司和置業(yè)公司作為共同被告起訴。

本人全程接受實業(yè)公司的委托全程代理了該案的一二審，法院判定由置業(yè)公司承擔全部責任，購房人承擔部分責任，現(xiàn)將一二審代理詞和答辯狀與大家共享。

代理意見(一審)

尊敬的審判長、審判員：

除我司向法院遞交的《答辯意見》及《補充答辯意見》外，結(jié)合本案具體庭審情況及原告方主要辯論觀點，我司補充如下代理意見：

一、我司沒有賦予深圳市**業(yè)顧問有限公司(以下簡稱“B”)

“特別代理權(quán)”，B無權(quán)代理我司簽訂房地產(chǎn)認購書，故房地產(chǎn)認購書屬于尚未成立的合同。

根據(jù)我司與B簽訂的《“某物業(yè)”銷售代理合同》第六之規(guī)定“甲

方負責審核、簽訂認購書、補充協(xié)議、房地產(chǎn)買賣合同、收訂金呵樓款，開具收款收據(jù)和發(fā)票、辦理銀行按揭和房產(chǎn)證工作，乙方需配合甲方上述工作”，可知我司并沒有就影響我司重大實體權(quán)利的事項賦予其特別代理權(quán)，依據(jù)《“某物業(yè)”銷售代理合同》的內(nèi)容可以看出，我司賦予B的代理權(quán)限是銷售策劃、宣傳及一些協(xié)助性工作的一般代理權(quán)限。

原告認為我司與B構(gòu)成隱名代理關(guān)系(當然我司并不承認原告之觀點，參

見“《補充答辯意見》一”)，就認為B與原告簽訂的認購書的效力應由我司承擔，正是混淆了“代理商”與“代理權(quán)限”的概念。所以B在沒有締約、收款權(quán)限的情況下跟原告簽訂的認購書自然無效。

從合同本身的角度看：(1)合同的訂立必須是當事人就合同的內(nèi)容進行協(xié)商、達成一致意見的過程。本案中我司并未與原告有任何協(xié)商;(2)《認購書》沒有我司簽字蓋章;(3)《認購書》第六條規(guī)定：“本認購書自買賣雙方簽訂時生效，本認購書一式肆份，買方執(zhí)一份，賣方執(zhí)一份，代理機構(gòu)執(zhí)壹份?！睆囊?guī)定可以看出：認購書需要買賣雙方簽訂時才能生效，并且賣方應執(zhí)貳份，可從本案的實際情況來看：該認購書純屬原告和B私下簽訂，賣方既沒有蓋章，事后原告和B也沒有向賣方交付兩份合同，顯然屬惡意行為，故認購書應為無效。