事件回顧：

開(kāi)發(fā)商補(bǔ)充合同設(shè)“霸王”條款被買(mǎi)房人起訴

今年1月，王女士在綠國(guó)萬(wàn)象都薈訂購(gòu)了一套公寓。交納部分購(gòu)房款，準(zhǔn)備簽商品房預(yù)售合同，王女士被開(kāi)發(fā)商要求簽“補(bǔ)充合同”。

據(jù)王女士回憶，“補(bǔ)充合同不簽，正式的購(gòu)房合同也簽不了，但補(bǔ)充合同中的一些條款是霸王條款，一旦簽字后期沒(méi)有保障。”

王女士口中所說(shuō)的霸王條款，具體包括，《南京市商品房預(yù)售方案》顯示，該項(xiàng)目2017年12月31日交付。而補(bǔ)充合同的內(nèi)容為“即將封頂?shù)木G國(guó)，真正交付會(huì)推遲到2019年底?！?/p>

還有“房屋交付后，本合同因任何原因解除、撤銷(xiāo)或者確認(rèn)無(wú)效，買(mǎi)房人承擔(dān)責(zé)任，并按照該商品房總房?jī)r(jià)的每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)按實(shí)際使用期限向甲方支付使用費(fèi)等。”也就是說(shuō)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是買(mǎi)房人的責(zé)任導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)房人都要給開(kāi)發(fā)商錢(qián)。

目前，王女士已走法律途徑起訴綠國(guó)賠償損失。

那么，補(bǔ)充協(xié)議究竟是個(gè)什么鬼?買(mǎi)房人當(dāng)簽不當(dāng)簽?zāi)?

由于標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者另外簽訂一份購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議。

所以說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議，顧名思義，是將合同中沒(méi)有約定或約定不清不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售項(xiàng)目的具體情況簽訂的協(xié)議。

補(bǔ)充協(xié)議作為合同的一部分，一經(jīng)簽訂，和購(gòu)房合同具有同等的法律效力。補(bǔ)充協(xié)議肯定要簽，但是內(nèi)容一定不能讓開(kāi)發(fā)商單方向擬定，購(gòu)房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護(hù)自身利益的合法權(quán)利。所以補(bǔ)充協(xié)議須在公平、合法的原則下，由買(mǎi)房雙方共同擬定。

補(bǔ)充協(xié)議通常都會(huì)有哪些內(nèi)容?

補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容都是正式購(gòu)房合同里面所沒(méi)有提及或者說(shuō)提及了沒(méi)有寫(xiě)清楚的問(wèn)題。具體而言，大至有以下幾種情況：

第一，按揭貸款申請(qǐng)失敗時(shí)，雙方的責(zé)任各是什么。

現(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

第二，明確房屋公攤面積都有哪些。

現(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第三，明確房屋所有權(quán)證拿到手的時(shí)間。

正式合同里面可能提到辦理房屋所有權(quán)證，但具體到買(mǎi)房人拿到房本的時(shí)間卻沒(méi)有寫(xiě)清楚。很多人就遇到過(guò)買(mǎi)了房三、四年還拿不到房產(chǎn)證的情況，所以一定要明確什么時(shí)候能拿到房產(chǎn)證。

第四，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是個(gè)模棱兩可的問(wèn)題。

現(xiàn)在很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第五，開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)承諾的內(nèi)容也需要定下來(lái)。

為配合商品房的銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商或個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通過(guò)口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、托幼、學(xué)校、醫(yī)院、停車(chē)位、物業(yè)管理等方面作出承諾。

上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者的期望值大打折扣。所以，一定要寫(xiě)到補(bǔ)充協(xié)議里，督促開(kāi)發(fā)商對(duì)現(xiàn)諾言。

第六，關(guān)于開(kāi)發(fā)商口中的不可抗力。

有的開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在合同里說(shuō)，如果因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致逾期交房，開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任?？墒蔷烤故裁词遣豢煽沽δ?施工過(guò)程出現(xiàn)重大技術(shù)問(wèn)題算嗎?

對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)該在補(bǔ)充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供政府主管部門(mén)、公證機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)鑒定機(jī)構(gòu)的證明性文件才能作為其免責(zé)的理由，同時(shí)約定當(dāng)不可抗力事件導(dǎo)致逾期交房超過(guò)一定期限時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)終止合同，要求開(kāi)發(fā)商退還已經(jīng)支付的全部款項(xiàng)，或者就逾期實(shí)際天數(shù)要求開(kāi)發(fā)商給予一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。