一、房產(chǎn)證辦理時(shí)間購(gòu)房合同中通常不會(huì)寫明辦理產(chǎn)證的時(shí)間，一般開發(fā)商會(huì)在交房1-2年后辦。

如果急著拿到房產(chǎn)證，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定產(chǎn)證的具體辦理日期，并注明賠償責(zé)任，比如：在交房一年內(nèi)不辦好房產(chǎn)證，賠償房?jī)r(jià)的百分之幾等等。另外，因?yàn)殚_發(fā)商原因?qū)е路慨a(chǎn)證無(wú)法辦理，開發(fā)商需要承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

二、貸款辦不下來(lái)，責(zé)任認(rèn)定簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來(lái)，房子買不了，購(gòu)房者可以退房嗎?責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)?

這些需要在補(bǔ)充協(xié)議中提前約定好。

一般來(lái)說，貸款失敗原因有三種：

1、開發(fā)商原因：購(gòu)房者可退房且不用承擔(dān)違約責(zé)任，甚至可要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任;

2、銀行、政策等原因：購(gòu)房者可無(wú)責(zé)解約;

3、購(gòu)房者自身原因：可與開發(fā)商重新協(xié)商付款方式，無(wú)法繳納余款的，購(gòu)房者要承擔(dān)違約責(zé)任。

三、公攤面積比例和位置由于公攤屬于隱性面積，一些開發(fā)商就只告訴業(yè)主一個(gè)籠統(tǒng)的大概數(shù)字，然后在里面動(dòng)手腳，這導(dǎo)致公攤糾紛時(shí)有發(fā)生。

對(duì)此購(gòu)房者在補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定好公攤的具體數(shù)字，并注明公攤的具體位置、面積大小，特別是對(duì)于公攤變更的情況，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。另外，贈(zèng)送面積可能占用了公攤，比如頂層樓臺(tái)、一樓庭院等屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商無(wú)權(quán)贈(zèng)送。

四、交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修的房子一定要明確交房標(biāo)準(zhǔn)，具體到裝修材料的品牌、型號(hào)、顏色等等，盡可能避免高級(jí)、進(jìn)口等模糊詞語(yǔ)，以免開發(fā)商偷梁換柱。

另外，可以在補(bǔ)充協(xié)議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購(gòu)房者要到現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)，簽字確認(rèn)后再進(jìn)行覆蓋。

五、退房責(zé)任按照法律規(guī)定，以下情況購(gòu)房者可退房：

面積誤差絕對(duì)值超過3%;房屋質(zhì)量瑕疵;房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重;開發(fā)商單方變更規(guī)劃;銀行按揭失敗;開發(fā)商沒拿到預(yù)售許可證;開發(fā)商遲遲不交房;開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證;合同無(wú)效……對(duì)此，可在補(bǔ)充協(xié)議中做詳細(xì)規(guī)定，比如一旦退房是由于開發(fā)商原因，開發(fā)商需要承擔(dān)什么責(zé)任，什么期限內(nèi)把房款退還。

六、物業(yè)問題約定清楚包括物業(yè)公司及物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間、繳納金額等，都在補(bǔ)充協(xié)議上詳細(xì)約定好。

需要明確的是，開發(fā)商和物業(yè)是兩個(gè)不同法律主體，按規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)該由全體業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)挑選確定，但現(xiàn)在一般做法是開發(fā)商自己成立物業(yè)公司或者選擇與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的公司，業(yè)主如果不滿意，可在入住后通過業(yè)主大會(huì)表決更換。

七、開發(fā)商的其它承諾開發(fā)商的促銷手段花樣百出

比如贈(zèng)送面積、學(xué)校學(xué)位、停車位等等，有的承諾樓盤周邊會(huì)建有商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等配套，收房之后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)并被騙了，而開發(fā)商卻拒絕承認(rèn)曾經(jīng)許下承諾。為了維護(hù)自身利益，最好在補(bǔ)充協(xié)議中將承諾一一寫清楚，并注明違約責(zé)任。

簽補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，將能想到的統(tǒng)統(tǒng)寫上去，省得出了問題雙方扯皮。如果購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議中的約定不一致，一般以補(bǔ)充協(xié)議中的內(nèi)容為準(zhǔn)。