對格式合同條款理解發(fā)生爭議如何裁判

在商品房買賣過程中，買受人與房產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同都是房產(chǎn)公司事先擬定好的，買受人只是在買房時在合同上直接簽字即可，這樣的合同在法律上稱為格式合同。對格式合同或合同的格式條款理解發(fā)生爭議，應當按照通常理解予以解釋。對格式合同或條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。

基本案情

原告訴稱：2010年4月，我在被告處購買房屋一套，約定7月1日交房。7月10日我去收房并出示了證件，可被告委托的物業(yè)公司說必須先交暖氣、燃氣及有線電視初裝費用，并簽訂物業(yè)合同才能交房。由于物業(yè)公司不具備收費主體資格，且沒有出示委托收費手續(xù)，收費沒有法律依據(jù)和合同依據(jù)，我拒絕交納費用，物業(yè)公司就拒絕交房。我認為該三項費用必須是有權(quán)征收的部門征收，和交房不是同一法律關(guān)系，被告不交房的行為已構(gòu)成違約。故訴于法院，請求判令被告交付房屋，按日萬分之二支付違約金22320元(暫算至起訴日)，并賠償因延期交房所受到的房租損失每月3000元(自2010年7月至判決執(zhí)行之日)，本案訴訟費由被告承擔。

被告辯稱：雖然原告自認為所提的三項費用不合理，但在訴訟請求中并未起訴。根據(jù)雙方簽訂的購房協(xié)議，原告應向被告交納相關(guān)費用后才能交房，但原告未交納，故我方不存在違約問題，應駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2010年4月16日，原告購買被告**公司開發(fā)的商品房一套，并與被告**公司簽訂了編號為YS0066739的商品房預售合同。合同中對所購商品房的基本情況、付款方式及雙方的違約責任等進行了約定，并約定被告**公司應當在2010年6月30日前將房屋交付買受人使用。合同第二十一條規(guī)定：合同附件與合同具有同等法律效力。其中附件四——合同補充協(xié)議第1條規(guī)定：暖氣、天然氣、有線電視初裝費由買受人承擔，按國家有關(guān)部門收費規(guī)定于交房時繳納。

2010年7月10日原告去收房，但因原告對其所繳納的暖氣、天然氣、有線電視初裝費三項費用有異議，并拒絕繳納上述三項費用，故被告拒絕向原告交付房屋。

裁判結(jié)果

根據(jù)審理查明的上述事實，洛陽市洛龍區(qū)人民法院于二〇一一年四月二日依法以(2011)洛龍民三初字第199號民事判決書判決：

駁回原告冀*嬌的訴訟請求。

一審宣判后，原告不服上訴至洛陽市中級人民法院。洛陽市中級人民法院于二〇一一年十月十二日依法以(2011)洛民終字第1830號民事判決書判決：

一、撤銷洛陽市洛龍區(qū)人民法院(2011)洛龍民三初字第199號民事判決;

二、**銀潤置業(yè)有限公司于本案判決生效后十日內(nèi)向冀*嬌交付雙方簽訂的編號為YS0066739的《商品房預售合同》所確定的房屋;

三、**銀潤置業(yè)有限公司賠償冀*嬌逾期交房損失(自2010年7月10日起以冀*嬌已交付房價款為準按中國人民銀行同期貸款利率計算至實際交付之日止);

四、駁回冀*嬌的其他訴訟請求。

裁判理由

一、二審法院認為：

一、本案爭議的關(guān)鍵是對原被告雙方簽訂的商品房預售合同附件四即合同補充協(xié)議第一條的理解。

我國《合同法》第三十九條規(guī)定：格式條款是當事人為了重復使用而予先擬定并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。本案中的合同補充協(xié)議是作為商品房預售合同的一部分，由房產(chǎn)商即被告**公司予先擬定，未與購房人進行協(xié)商的合同條款。只要購房人在被告**公司處購買房屋，并簽訂商品房預售合同，就意味著購房人也接受了合同補充協(xié)議的約定。本案中，雙方當事人簽訂的商品房預售合同第二十一條規(guī)定：“合同附件與合同具有同等法律效力?！逼渲泻贤郊牡谝粭l又規(guī)定：“暖氣、天然氣、有線電視初裝費由買受人承擔，按國家有關(guān)部門收費規(guī)定于交房時繳納?！睋?jù)此，一審法院認為，既然合同雙方約定了三項費用由買受人承擔，在交房時繳納。那么原告就應繳納該費用，原告未能舉證證明其已繳納三項費用，因而被告**公司不交房不應構(gòu)成違約，原告的訴訟請求無證據(jù)證明，故予以駁回。

二審法院認為，合同補充協(xié)議雖約定了暖氣、天然氣、有線電視初裝費由買受人承擔，按國家規(guī)定于交房時繳納。但該協(xié)議中并未明確約定，應由購房人直接向被告**公司繳納，被告亦無證據(jù)證明其向購房人告知并公示了上述三項費用的收費依據(jù)及標準。《合同法》第四十一條規(guī)定：對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。本案中，二審法院對合同補充協(xié)議第一條的理解顯然更符合我國合同法的相關(guān)規(guī)定，被告**公司以原告未依約定繳納三費為由拒絕向其交付房屋的行為確屬不當。兩級法院對該案中合同補充協(xié)議第一條的不同理解，致使裁判結(jié)果不同，二審法院的裁判結(jié)果符合對合同格式條款的理解，維護了購房者的權(quán)益。

二、被告房產(chǎn)公司或其委托的物業(yè)公司是否有權(quán)向購房人收取暖氣、天然氣、有線電視初裝費用?

本案中，雙方爭議的暖氣、天然氣、有線電視初裝費屬于行政事業(yè)性收費，所謂行政事業(yè)性收費是指“國家機關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會團體及其他組織根據(jù)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，依照國務院規(guī)定程序批準，在向公民法人提供特定服務的過程中，按照成本補償和非盈利原則向特定服務對象收取的費用。”據(jù)此，行政事業(yè)性收費具有以下特點：1、行政事業(yè)性收費的征收主體是國家機關(guān)、事業(yè)單位、代行政府職能的社會團體及其他組織。國家機關(guān)及事業(yè)單位毫無疑問可以作為行政事業(yè)收費的主體，但是社會團體和其他組織在作為收費主體時，必須以代行政府職能為前提;2、行政事業(yè)性收費必須以法律法規(guī)為依據(jù)，并且依規(guī)定的程序批準;3、行政事業(yè)性收費是在向特定服務對象提供服務的過程中向其征收的費用。

本案中，被告**公司或其委托的物業(yè)公司作為其他組織，如若向購房人征收該費用，必須向購房人出示其有權(quán)征收費用的依據(jù)和標準，以證明其是代行政府職能，否則即是不合理收費，購房人有權(quán)拒繳。此外，根據(jù)合同補充協(xié)議第一條的約定，并沒有明確規(guī)定購房人應先交費，房產(chǎn)公司才交房。如若對該條理解為“只有購房人先交費，房產(chǎn)公司才能交房”，顯然不符合對合同格式條款的解釋方法。

綜上，被告**公司以原告未繳納三項費用為由拒絕向原告交付房屋，同時又片面曲解合同約定的格式條款，二審判決在準確適用相關(guān)法律對頂?shù)幕A上，對雙方所爭執(zhí)的問題作出合理分析并予以恰當處理，維護了廣大購房者的合法利益。

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