開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交付房屋，違約金應(yīng)如何計(jì)算

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

依據(jù)該條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者可以根據(jù)商品房預(yù)售合同的約定向開(kāi)發(fā)商追究其違約責(zé)任。若合同約定的違約金低于購(gòu)房者因開(kāi)發(fā)商逾期交房造成的實(shí)際損失，則當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際的損失請(qǐng)求裁判機(jī)關(guān)予以增加，若合同約定的違約金過(guò)高，則開(kāi)發(fā)商也可抗辯請(qǐng)求裁判機(jī)關(guān)予以減少。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十六條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。也就是說(shuō)當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為“過(guò)分高于造成的損失”，此時(shí)，由法官根據(jù)實(shí)際情況酌情減少違約金數(shù)額。

第十七條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。根據(jù)該約定，若購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任具體約定，在開(kāi)發(fā)商逾期交樓的情況下，購(gòu)房者可以參照有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金并予以追償。

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