開發(fā)商將已售樓盤抵押給銀行致使業(yè)主掏了錢也得不到產(chǎn)權(quán)

入住期間，業(yè)主們投訴內(nèi)容大多是裝修質(zhì)量差，使用面積縮水等，而現(xiàn)在一些業(yè)主卻遭遇“根”的問題：花了錢房子卻不是你的，錢也退不回來。訂合同前要做哪些準(zhǔn)備?為什么合同一定要備案，否則購房人對房產(chǎn)不具備合法性?

花了錢房子卻得不到

案例一：信德園業(yè)主羅女士發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)入住兩年的家卻另有業(yè)主，名叫鄧-琪。而自己花66.7萬元一次性付款換來的合同卻沒有到區(qū)國土房管局備案。后來她得知，自己的房子被賣了兩次，很不幸她是后者。隨著事態(tài)發(fā)展她全家很有可能被掃地出門。

案例二：王女士花60余萬元買了信德園一套房產(chǎn)，但由于開發(fā)商延期交房違約與開發(fā)商簽了退房協(xié)議，按協(xié)議，開發(fā)商要?dú)w還之前收取的銀行貸款30萬元和王女士交的首付款14萬元。沒想到開發(fā)商不但不還她首付款，甚至連銀行的貸款也不還。最后她把開發(fā)商告上法庭，她贏了卻執(zhí)行不了;而同時(shí)銀行又把她告上法庭，銀行贏了并告訴她：不替開發(fā)商把貸款還了就拘留你。

案例三：呂女士一次性付款買了草橋一套現(xiàn)房，但入住沒兩天銀行找上門來說：你家已經(jīng)兩個(gè)月沒還月供了，銀行到六個(gè)月就收回房子。原來，這套房已經(jīng)被開發(fā)商用假按揭方式抵押給銀行了，以前開發(fā)商替業(yè)主還月供，現(xiàn)在沒錢了，因此銀行真的有權(quán)收回房產(chǎn)，后來購買的童女士只得錢房兩空。

由于很多業(yè)主是第一次買房，在簽訂合同時(shí)不提出任何修改意見，甚至不細(xì)看合同條款，等出現(xiàn)糾紛回過頭來才發(fā)現(xiàn)打從簽合同開始就上了開發(fā)商的賊船。為此，記者特別請來盈科律師事務(wù)所合伙人顧*濱律師，來給購房人出招買到一套放心房。

簽訂合同前要調(diào)查開發(fā)商背景

并非大開發(fā)商就一定有誠信，但目前看來出問題的開發(fā)商一般是資金少開發(fā)經(jīng)驗(yàn)少的公司。特別是8.31土地大限讓有能力拿地的小公司一下子失去了活力。而那些大公司計(jì)劃在房地產(chǎn)業(yè)長期經(jīng)營下去，有較好的信譽(yù)保障。所以決定買房前要先問問周圍的人探探開發(fā)商的口碑。

簽訂合同時(shí)要查“五證”

第二就是要看項(xiàng)目的“五證”。五證包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》和《商品房預(yù)售許可證》。如果是現(xiàn)房銷售，應(yīng)當(dāng)看到“大產(chǎn)權(quán)證”。五證俱全才可銷售。

30日內(nèi)合同應(yīng)去備案

在商品房預(yù)售合同中約定，開發(fā)商辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)為合同生效條件，或根據(jù)“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，約定開發(fā)商在合同簽訂之日起30日之內(nèi)，將合同送到國土房管局登記備案。

由于購房人先交首付款，然后再將合同備案，所以購房人必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就在這30天里。當(dāng)合同備案了，法律上也就承認(rèn)了購房人擁有房產(chǎn)的合法性。

60天內(nèi)開發(fā)商辦理權(quán)屬登記備案

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。否則開發(fā)商違約，業(yè)主拿產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間會拖后。

入住90天應(yīng)辦理房產(chǎn)證

按照“城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例”以及“城市商品房預(yù)售管理辦法”的規(guī)定，預(yù)售合同購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證;現(xiàn)房購房人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果雙方?jīng)]有約定辦理房產(chǎn)證的期限，由于開發(fā)商的原因，購房人在上述期限屆滿未能取得房產(chǎn)證的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

然而在現(xiàn)有的購房合同中，往往將辦理房產(chǎn)證的期限約定到1-3年，購房人應(yīng)盡量要求開發(fā)商承諾在1年內(nèi)辦理好房產(chǎn)證。

在采訪中記者注意到，只要產(chǎn)權(quán)證到手了，購房人就不用擔(dān)心了，但如果該項(xiàng)目土地還未解押、房產(chǎn)被抵押，規(guī)劃設(shè)計(jì)不合規(guī)定等因素都會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證辦不下來。

當(dāng)然，《商品房銷售管理辦法》中有規(guī)定，如果所買賣房屋已經(jīng)設(shè)定了抵押，開發(fā)商應(yīng)如實(shí)告知購房人，否則將導(dǎo)致合同無效，并承擔(dān)違約責(zé)任，購房人可要求雙倍賠償。

提示：最好不要采用一次性付款

很多拆遷戶一下子有了數(shù)十萬元的拆遷款，買新房時(shí)總打算一次性付清;還有的老百姓手頭寬余希望提前還貸。在此顧律師忠告購房人，打算一次性付款的，應(yīng)特別注意“30天”和“60天”這兩個(gè)時(shí)間段。實(shí)際上銀行在放貸之前要對開發(fā)商做全面審查，所以能夠給貸款的房產(chǎn)保險(xiǎn)系數(shù)會大很多。當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在期房時(shí)，到了現(xiàn)房階段特別是房產(chǎn)證拿到手了，風(fēng)險(xiǎn)就會降低。

當(dāng)然，如果開發(fā)商故意詐騙，故意一房兩賣，故意背著購房人作抵押，那購房人還是防不勝防。所以回到第一點(diǎn)，考察開發(fā)商背景與口碑尤為重要。

“吃透”裝修預(yù)算書杜絕無理收費(fèi)

細(xì)心核對項(xiàng)目杜絕無理收費(fèi)

在家庭裝飾裝修中，裝飾公司在簽訂合同前，往往要給消費(fèi)者提供設(shè)計(jì)方案和一份預(yù)算書。這份預(yù)算書是您和裝飾公司洽談的根據(jù)，如果您能“吃透”這份預(yù)算，并以此為依據(jù)和裝飾公司討價(jià)還價(jià)，不僅能節(jié)約裝修預(yù)算，還能在簽訂裝修合同時(shí)，預(yù)防很多施工中的問題。

詳細(xì)的預(yù)算是與圖紙相對應(yīng)的。圖紙上所繪制的每項(xiàng)將要發(fā)生的工程，都會在預(yù)算書上體現(xiàn)。主要材料的品牌及型號、種類也會在圖紙及預(yù)算書上標(biāo)識。您只要根據(jù)實(shí)際的面積，以及裝飾材料的品種和價(jià)格，很容易了解到裝飾公司是否“多報(bào)冒領(lǐng)”。根據(jù)一般的工程損耗，裝飾材料多出5%到10%屬正常。

另外，一些未在圖紙上出現(xiàn)的工程，如線路改造，燈具、潔具的拆安也會在預(yù)算書上體現(xiàn)。您可根據(jù)圖紙上的具體尺寸核定預(yù)算。

需要注意的是，預(yù)算書上的單位價(jià)格都是加上工費(fèi)之后的價(jià)格，有時(shí)要比實(shí)際價(jià)格差出很多。您可以向裝飾公司仔細(xì)詢問價(jià)格的制定過程。

以下是幾個(gè)您在審核預(yù)算書時(shí)要特別注意的問題：

1.工藝做法

很多裝飾公司給消費(fèi)者的預(yù)算書上，只有簡單的項(xiàng)目名稱、材料品種、價(jià)格和數(shù)量，而沒有關(guān)鍵的工藝做法。您要要求設(shè)計(jì)師在預(yù)算書中加入工藝做法，或?qū)︻A(yù)算中每個(gè)項(xiàng)目的工藝做法做詳細(xì)說明。因?yàn)榫唧w的施工工藝和工序，直接關(guān)系到家庭裝修的施工質(zhì)量和造價(jià)。沒有工藝做法的預(yù)算書，有很多的不確定因素，會給今后的施工和驗(yàn)收帶來很多后患，更會給少數(shù)不正規(guī)的裝飾公司偷工減料、粗制濫造開了“方便之門”。

2.面積測算

有些裝飾公司會故意在預(yù)算中多報(bào)施工面積，以獲得更高的利潤。尤其是在墻面這一項(xiàng)上，少數(shù)裝飾公司會多報(bào)涂刷面積。一般一個(gè)空間的地面和墻面之比是12.4到12.7，有些裝飾公司甚至報(bào)到13.8!另外，按照以前的慣例，門窗面積按50%計(jì)入涂刷面積。其實(shí)目前很多家庭都包門窗，門窗周邊就不用涂刷了，但有些裝飾公司仍按照50%，甚至按100%計(jì)入墻壁涂刷面積。

3.價(jià)格因素

有很多消費(fèi)者在選擇裝飾公司時(shí)，只比較預(yù)算書上的價(jià)格。哪家的報(bào)價(jià)最低，就讓哪家來做。其實(shí)預(yù)算書上的價(jià)格，是和材料選擇、工藝工序分不開的。單純比較價(jià)格、選擇最低的裝飾公司，往往會給您帶來不可彌補(bǔ)的損失。您在考察預(yù)算書的報(bào)價(jià)時(shí)，一定要把材料的品牌、型號，以及施工的工藝工序都考慮在內(nèi)，才能得出一個(gè)較為客觀的評價(jià)。

4.相關(guān)費(fèi)用

在預(yù)算書的最后，會有一些諸如“機(jī)械磨損費(fèi)”、“現(xiàn)場管理費(fèi)”、“稅費(fèi)”和“利潤”等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目其實(shí)都屬于不合理收費(fèi)?！皺C(jī)械磨損”是裝修中必然發(fā)生的，“現(xiàn)場管理”則是裝飾公司應(yīng)該做到的，這兩項(xiàng)費(fèi)用其實(shí)都已經(jīng)攤?cè)肓嗣宽?xiàng)工程中去了，不應(yīng)該再向消費(fèi)者索取。而根據(jù)“誰經(jīng)營、誰納稅”的原則，裝飾公司的稅費(fèi)更不該由消費(fèi)者繳納。將“利潤”單獨(dú)計(jì)算，是以前公共建筑裝修報(bào)價(jià)的計(jì)算方式，目前裝飾公司已經(jīng)把利潤攤?cè)朊宽?xiàng)施工中，因此不應(yīng)該重復(fù)計(jì)算。

經(jīng)過一番討價(jià)還價(jià)之后，待您對預(yù)算書確定無誤后，就可以和裝飾公司簽訂一份家庭裝飾工程合同書了。