【案例】

2006年4月，陳某與張某簽訂了購房合同，張某將一處住宅以8萬元的價格轉(zhuǎn)讓給陳某，并約定2007年8月份交房時付清余款。但是后來張某突然反悔不賣了。陳某可以要求法院判令張某繼續(xù)履行合同嗎?

【法律解析】

可以要求張某繼續(xù)履行。對方中途反悔屬于違約行為，《 合同法》規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符 合約定的，應(yīng)當承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。但有下列情形之一的除外：( 一) 法律上或者事實上不能 履行;( 二) 債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高;( 三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。

【法條鏈接】

《物權(quán)法》第十五條當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效; 未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

簽訂了定金協(xié)議和買賣合同后，賣家反悔。買家可以這樣維權(quán)：

1、上訴法院，要求判決強制過戶。

當買方同時滿足以下5個條件時，可主張強制過戶：

(1)簽訂的買賣合同有效;

(2)購房人具有購房資質(zhì);

(3)購房人具有足夠購房款;

(4)賣房人構(gòu)成根本違約，即賣房人明確表示不賣的證據(jù)材料及逾期履行合同約定的義務(wù)超過十五日的證據(jù)材料;

(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等;

實務(wù)中，法院是否會判決強制過戶，需要根據(jù)具體的案情來定。

同時需要注意的是：

(1)如果賣方已經(jīng)將房屋另行出售給了其他人(此人不知情)且已經(jīng)完成過戶的情況下，賣房人已經(jīng)無法實際交付房屋了。在此情況下，買方就只能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

(2)法院只可能判決強制過戶，但并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2、買方有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任

法官會根據(jù)以下因素來綜合判斷違約金的具體數(shù)額：

(1)買方的實際損失;

(2)賣方的惡意性程度;

(3)合同履行的程度;

(4)其他因素;

此外，買房人也可同時要求賣房人按照合同約定承擔(dān)其已向房屋中介公司支付的費用。

3、雙倍返還定金

買方選擇何種方式保護自己的權(quán)益，買受人可根據(jù)自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權(quán)選擇解約的，選擇權(quán)在于買方。

若法院判決的違約金數(shù)額低于買方的實際損失(若房屋價格上漲部分已經(jīng)超過房屋總價款的20%，那么超過部分的金額也是買房人的實際損失)，那么買方還可向賣方主張賠償其損失;但違約責(zé)任和定金罰則只能二選其一，不可同時適用。

業(yè)內(nèi)人士認為,國人缺乏契約精神,在利益面前,一些人更愿意選擇違約?！百u家違約成為整個樓市的普遍情況,他們第一次以某個價格出售房屋后,往往又會將房屋掛到其他中介出售,如有買家愿意出更高的價格,高到可以覆蓋違約金并有盈余,他們就會選擇違約,且違約底氣十足。”謝*奎說。

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