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寧波
廣州中院統(tǒng)一商品房預售合同糾紛審理做法
商品房預售合同糾紛統(tǒng)一處理做法
一、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應如何適用《司法解釋》第八條?
答：買受人主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任的，原則上予以支持;根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。
二、“交樓”標準應如何確定?
答：1.必須具備以下兩個基本條件：(1)取得《建設工程竣工備案表》;(2)訟爭房屋符合使用條件(即不存在漏水、地面裂縫等導致房屋無法正常使用的重大瑕疵)。有特別約定其他標準的從約定。
2.合同附件中約定有裝修標準的，出賣人未達到約定的裝修標準，其承擔的是關于裝修標準的違約責任。
三、面積差異的房款結(jié)算應如何處理?
答：1.面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù)，具體標準以約定為準)的，買賣雙方互不作任何補償;
2.面積誤差比絕對值超出0.6%(不含本數(shù))、在3%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方按合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，不扣除0.6%;
3.面積誤差比絕對值超過3%(不含本數(shù))，買受人有權(quán)退房;
買受人不退房的，房屋實際面積大于合同約定計價面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由買受人按照約定的價格補足;面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;
房屋實際面積小于合同約定計價面積的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含本數(shù))部分的房價款由出賣人返還買受人;面積誤差比絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責任決定權(quán)在買受人。
四、買受人有關辦證的訴訟請求應如何處理?
答：關于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付;自判決生效之日起至取得辦證遞件回執(zhí)(指“協(xié)助辦證的”)之日止的違約金于每月10日前逐月支付。
違約金的截止日期以合同約定為準：“協(xié)助辦證的”為取得遞件回執(zhí);“辦妥的”為房管部門出證;“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。
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