中國夫妻離婚率的上升導(dǎo)致了與離婚有關(guān)的訴訟很多，特別是離婚前對外的民事法律行為在離婚后還對第三人有效嗎？還能約束已離婚的夫妻雙方嗎？還是只能約束其中一方？這是比較多的訴訟爭議點(diǎn)。下面就解決其中一個問題：離婚前簽的賣房合同有效嗎？

合同的生效，根據(jù)我國法律的規(guī)定，只有滿足一定的要求，合同的效力才能夠?qū)崿F(xiàn)。具體地，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同的生效應(yīng)當(dāng)符合下列條件。

1.當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力

《合同法》第9條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。”無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同;限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應(yīng)的合同;根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。

2.意思表示真實(shí)

所謂表示行為，是指行為人將其內(nèi)在意思以一定的方式表示于外部，并足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實(shí)要求表示行為應(yīng)當(dāng)與效果意思相一致。意思表示真實(shí)是合同生效的重要要件。

3.不違反法律和社會公共利益

就在于當(dāng)事人的意思表示符合法律的規(guī)定。對合法的意思表示，法律賦予其法律上的約束力，不合法的合同顯然不能受到法律保護(hù)，也不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。如雙方當(dāng)事人不能簽訂買賣槍支等國家禁止交易的合同，類似這樣的合同即使意思表示真實(shí)也不受法律保護(hù)。不違反法律，是指合同不得違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，也不得規(guī)避法律。但若僅僅是部分條款違法，確認(rèn)部分條款無效不影響其他部分的效力。

4.合同必須具備法律所要求的形式

《民法通則》第56條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定。”《合同法》第44條也作出規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”最高人民法院關(guān)于《合同法》解釋第二條規(guī)定，當(dāng)事人未訂立合同，但從雙方行為能夠推定有訂立合同意愿的，法院可以認(rèn)定為是以合同法第十條第一款中的“其他形式“訂立的合同。如果法律對合同的形式作出了特殊規(guī)定，當(dāng)事人必須遵守法律規(guī)定。例如根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，房屋的買賣須經(jīng)房管部門登記、辦理過戶手續(xù)后才能生效。

具體看離婚前簽的賣房合同有效嗎？

房屋買賣合同是在婚姻存續(xù)期間簽訂，如果夫妻中的另一方對賣房的事實(shí)也知情，則離婚與否，都不影響房屋買賣。

《婚姻法》規(guī)定，離婚時，婚姻存續(xù)期間所負(fù)債務(wù)應(yīng)當(dāng)共同償還。因此，即使雙方離婚，也不能免除其合同義務(wù)，故該房屋買賣合同仍有效。但是

有的無產(chǎn)權(quán)房絕對不能買。例如，尚未取得“五證”的新開發(fā)樓盤，因還沒有取得國家的批準(zhǔn)手續(xù)，建成后的房屋一般會被認(rèn)定為違章建筑，嚴(yán)禁交易，簽訂的買賣協(xié)議也是無效的。

再比如，限制交易的經(jīng)濟(jì)適用房、宅基地上所建房屋、兩限房等國家有限制性規(guī)定的房屋，如果買方不清楚限制性規(guī)定，就有可能導(dǎo)致最終合同被認(rèn)定為無效。

所以無論是作為賣房的夫妻一方還是作為買房的第三人，對于離婚前簽的賣房合同，都要注意交易的房屋種類：是否可以自由進(jìn)行買賣，其真實(shí)的所有權(quán)歸誰？注意歸屬夫妻共同財產(chǎn)的房屋進(jìn)行買賣時是否雙方都知道、都表示同意了。簽訂合同前最好咨詢下專業(yè)律師，避免發(fā)生爭議的危險。

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