房屋租賃有哪些形式

《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關(guān)的司法解釋也會失效。

(一)承租。承租是房屋租賃最普遍的形式，即房客以支付租金為代價向房東租用房屋。目前，除城市居民承租居住公有房屋采用“租用公房憑證”外，承租其他類型房屋均由當(dāng)事人雙方采用簽訂租賃合同的方式明確租賃關(guān)系。

(二)預(yù)租。預(yù)租是指開發(fā)商將尚未竣工但已拿到預(yù)售許可證的商品房，與預(yù)租人簽訂預(yù)租合同并預(yù)收租金，之后按照約定日期把房屋交付使用的一種租賃關(guān)系。商品房預(yù)租有一些禁止性規(guī)定，如不得將已經(jīng)預(yù)售的商品房預(yù)租，不得將預(yù)購的商品房預(yù)租，以及不得在商品房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前將預(yù)租的商品房交付使用等。

(三)轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租是指承租人在租賃期間將承租的房屋再租給他人的行為。房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人可按約定轉(zhuǎn)租；未約定可以轉(zhuǎn)租的，承租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)征得出租人的書面同意。在公有居住房屋租賃關(guān)系中，承租人轉(zhuǎn)租房屋不需要征得出租人的同意，但應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)租合同前書面告知出租人。

(四)委托出租。委托出租是指房屋所有權(quán)人委托他人或中介機構(gòu)將房屋出租。目前，我國城市中的公有居住房屋的出租均屬國家委托房地產(chǎn)管理部門下設(shè)的物業(yè)公司出租。委托出租應(yīng)由委托人與受托人簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，以免產(chǎn)生糾紛并便于受托人向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。在委托出租中，由受托人享受房屋租賃關(guān)系中出租人的權(quán)利，承擔(dān)出租人的義務(wù)。

(五)代理出租。代理出租與委托出租不一樣，代理出租是代理人以被代理人即房屋所有權(quán)人的名義將被代理人的房屋出租。租賃關(guān)系建立后，由房屋所有人履行租賃合同的權(quán)利義務(wù)，代理人僅代為辦理房屋出租的有關(guān)手續(xù)。目前，我國城市中的房地產(chǎn)中介機構(gòu)除代理買賣房屋外，也代理房屋出租業(yè)務(wù)。代理出租的代理人在房屋出租成功后有權(quán)收取一定比例的租金作為中介費，但不享有房屋租賃合同的權(quán)利，也不承擔(dān)義務(wù)。

(六)承租權(quán)轉(zhuǎn)讓。承租權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國房地產(chǎn)租賃市場中一種較新的形式，是指在房屋租賃期間，承租人將其在房屋租賃合同中的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給第三人，由第三人取代自己的地位，繼續(xù)履行房屋租賃合同的行為。

(七)承租權(quán)交換。承租權(quán)交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，并各自履行交換對方房屋租賃合同的行為。承租權(quán)交換的特點是，租賃合同的承租人主體發(fā)生變化，而租賃合同的權(quán)利義務(wù)照舊履行。法律法規(guī)允許承租權(quán)交換，主要是為了保障出租人的利益，同時又滿足承租人靈活租用房地產(chǎn)的需要。與承租權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，可售公有居住房屋不得進(jìn)行承租權(quán)交換。

房屋租賃合同需具備哪些內(nèi)容

房屋租賃合同的內(nèi)容簡單來講就包括房租的交付和承租人利益的保障問題。具體到房屋租賃合同中體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一、當(dāng)事人的情況

房屋租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名及住址等個人情況。

第二、住房具體情況住房的具體位置，寫明住房的確切位置，如位于某路某號某室；住房面積；住房裝修情況，簡要說明住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備，簡要列舉住房內(nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。

第三、住房用途主要說明以下兩點：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合住；住房是僅能用于居住，還是同時可以有其他用途，如辦公等。

第四、租賃期限

由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時間，所以需要在合同中約定一個期限。在這個期限內(nèi)，如果沒有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長租賃期限。

第五、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長期限的房租，可以和出租人討價還價，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對較小。

第六、住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時通知出租人請物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因為承租人使用不當(dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無力對住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。

第七、住房狀況變更承租人應(yīng)該愛護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴建或增加。在確實需要對住房進(jìn)行變動時，要征得出租人的同意，并簽訂書面協(xié)議。

第八、轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。

第九、在簽訂租賃合同時，雙方要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。

房屋租賃是很容易產(chǎn)生爭議的，因此當(dāng)事人要多加了解，在簽訂合同時就要對相關(guān)條款做出明確的約定，這時候可以咨詢律師，以審查合同是否還存在較多的法律風(fēng)險。若您還有疑問，律霸網(wǎng)還提供在線律師咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行在線咨詢。