一、房屋在租賃之前存在抵押的情況怎樣處理

已出租的商品房可以抵押，但實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)(處分該房屋)時(shí)，承租人在同等條件下對(duì)該房屋有優(yōu)先購買權(quán);抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)對(duì)于商品房的受讓人繼續(xù)有效，即承租人仍可在租賃合同約定的租賃期限內(nèi)繼續(xù)占有、使用該房屋并從中收益，受讓人除可向承租人收取租金外，不得妨害承租人的租賃權(quán)。

抵押后的房屋也可出租，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人該房屋已抵押的事實(shí)。已經(jīng)抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)房屋受讓人不具有約束力，即受讓人可終止原租賃合同，承租人對(duì)該房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)、繼續(xù)租賃權(quán)。抵押人未書面告知承租人抵押事實(shí)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任;如果書面告知承租人該房屋已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔(dān)。

房屋抵押權(quán)的效力，只對(duì)于被設(shè)定為抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押物的孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。取得孳息的清償順序：(1)收取孳息的費(fèi)用;(2)主債權(quán)的利息;(3)主債權(quán)。

二、出租財(cái)產(chǎn)抵押通知注意什么

要注意的是：

第一，這里的告知方式是“要式”的，即需以書面形式。口頭告知或以默示的方式視為告知均不符合法律的要求;

第二，抵押人只需告知承租人即可，無需征得承租人的同意。因?yàn)樵撠?cái)產(chǎn)的所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)屬于抵押人，其處分權(quán)自然也屬抵押人。因此，承租人是否同意抵押人的抵押行為，不影響抵押合同的簽訂;

第三，抵押合同成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，出租人與承租人之間訂立租賃合同，形成租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系，只要是合法的，就應(yīng)受法律保護(hù)。現(xiàn)在世界上大多數(shù)國家的立法都確認(rèn)租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，將租賃合同的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓與第三人，原已形成的租賃關(guān)系對(duì)第三人繼續(xù)有效。

故此，抵押人將租賃的標(biāo)的物予以抵押后，抵押人與租賃人可以按原租賃合同的規(guī)定繼續(xù)履行。即使抵押擔(dān)保的債務(wù)履行期先于租賃合同的履行期屆滿，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)，債權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而對(duì)抵押的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)、變賣、拍賣時(shí)，也不影響原已成立的租賃合同的效力。只不過這種租賃關(guān)系的租賃方因折價(jià)、變賣、拍賣行為的成立而變成折價(jià)、變賣、拍賣的受讓人。

三、出租房屋被抵押承租人怎么辦

首先，對(duì)該房屋享有所有權(quán)。房屋所有權(quán)，是指公民依法對(duì)自己的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。盡管您將房屋出租出去，但是房屋所有權(quán)仍然屬于蘇某，其有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。

其次，依法取得的房屋所有權(quán)可以抵押。我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第47條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！睋?jù)此不難看出，可以把該房屋抵押出去。

最后，需說明一點(diǎn)的是，抵押該房屋必須要通知承租人王某。我國《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！背鲎獾姆课菰诘盅簳r(shí)，一定要書面通知承租人。抵押行為不影響您和承租人王某之間原合同的效力。在租賃期間，王某可以繼續(xù)住在該房內(nèi)，也可以繼續(xù)收取租金。一旦不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣，承租人王某仍然可以按照原來的租賃合同繼續(xù)住在該房屋內(nèi)直到租期屆滿為止。

在房屋租賃期間，有下列情形之一的，出租人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定事先通知承租人。承租人在同等條件下，有優(yōu)先購買該房屋的權(quán)利：(1)房屋所有人出售已出租房屋的;?(2)出租的房屋依法抵押后，抵押雙方當(dāng)事人協(xié)議以折價(jià)、變賣方式處分的。出租的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行已經(jīng)登記備案的租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同，辦理登記備案的手續(xù)。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“房屋在租賃之前存在抵押的情況怎樣處理”問題進(jìn)行的解答，出租人在出租前將房屋進(jìn)行抵押的，在出租前應(yīng)該告知承租人，租賃合同不得對(duì)抗抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。