近年來，國家層面正積極推進建立租購并舉的住房制度，加快住房租賃市場的立法。中央經濟工作會議和政府工作報告均對住房租賃提出了要求。為貫徹落實國務院《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、河南省政府第167號令《河南省房屋租賃管理辦法》以及河南省政府(豫政【2016】85號)文件，省住房和城鄉(xiāng)建設部門會同省工商部門聯(lián)合制定了《住房租賃合同示范文本》(試行)。

示范文本由十四條通用條款，八個附件組成。對房屋權屬情況、租賃期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、雙方的權利和義務等方面都作出了明確的約定。

熱點1：房屋出租人需要提供相關信息

示范文本第一條不但明確要求出租人寫明房屋的詳細位置、建筑面積等基本信息，還要求明確房屋所屬狀況、房屋是否抵押，甚至還要出租人提供房屋來源證明。

解讀：這樣很好地保護了承租人的知情權。一般來講，承租人與出租人對房屋具體情況的了解是不對稱的，承租人想要維護自身合法權益就必須詳細了解房屋現(xiàn)狀、權利限制等情況。

熱點2：居住人數(shù)和禁止性規(guī)定

示范文本第二條，約定了房屋居住人數(shù)。承租人不得在廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室居住。單間最多居住人數(shù)和人均租住建筑面積應當符合當?shù)厝嗣裾囊?guī)定。

解讀：這一規(guī)定在一定程度上杜絕了群租亂象，以及因承租人使用房屋不當而造成的安全事故。并且居住人數(shù)的約定也便于逐步完善租賃人口信息大數(shù)據，為住房租賃信息化平臺提供準確信息。

熱點3：簽完合同再備案或可享受租購同權

示范文本中規(guī)定，住房租賃合同訂立后30日內，租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(房地產)主管部門或其委托的部門辦理房屋租賃登記備案。

解讀：在實踐中租賃合同備案率一直很低。究其緣由主要是備案登記麻煩，備案與不備案合同的法律效力一樣，合同備案并沒有相應的鼓勵措施，因此人們的備案積極性不高。

補充：近年來，國家和地方政府密集出臺的關于發(fā)展住房租賃市場的法規(guī)、政策性文件，對租賃備案給予了諸多政策支持。主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予減稅和扶持政策。二是保障承租人依法享有基本公共服務，“租購同權”。對于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生等，按照《居住證暫行條例》等有關規(guī)定，經備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領居住證，享受與當?shù)貞艏丝谕鹊牧x務教育、衛(wèi)生等國家規(guī)定的基本公共服務。三是備案便捷。除了在房管部門備案以外，以后在住房租賃信息化平臺甚至手機上都可以備案。

熱點4：出租人不得單方面上調房屋租金

示范文本第四條約定：租賃期間，出租人不得單方面上調房屋租金。有租金漲幅的，必須在合同中明確約定漲幅標準。租賃期滿或合同解除后，出租人有權收回房屋，承租人應按照原狀返還房屋及其附屬物品、設施設備。租賃期滿承租人需要繼續(xù)承租該房屋的，需要提前向出租人提出續(xù)租要求，承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。

解讀：在實踐中，房東隨意提價、押金說扣就扣等的情況并不少見，示范文本旨在強調對住房租賃出租方和承租方所負法律責任和義務的界定，使得房東和租客處于平等的地位，享有同樣的權利，將有利于住房租賃關系的規(guī)范和穩(wěn)定。

熱點5：房屋修繕和責任主體

房屋在使用過程中，若出現(xiàn)需要維護、維修、賠償?shù)葐栴}，示范文本第七條對租賃雙方進行了責任的公平劃分。

解讀：針對房屋維護和維修方面的問題，實踐中的租賃合同要么沒有約定，要么將全部責任分配給承租人，或者在維修主體和費用方面產生爭議。但從司法判例中可以看到，房屋及其附屬物品、設施設備因自然屬性或合理使用等導致?lián)p毀的，或者房屋本身存在不符合安全條件可能危及人身安全的，出租人有責任進行修復。

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