房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)提示與防范

一、首要的一點(diǎn)是對合同雙方主體資格的審查。首先是對出租人資格的審查，主要看其是否具有房屋的處分權(quán)。

簡單的方法就是查驗(yàn)出租人的房屋產(chǎn)權(quán)憑證。其目的就是要防止無處分權(quán)的人擅自出租房屋，承租人如果審查不當(dāng)，與其簽訂合同，當(dāng)承租人入住之后就會被真正的房主驅(qū)逐出去，而當(dāng)初的出租人又已“失蹤"，承租人只能啞巴吃黃連，有苦說不出。如果出租人是已婚人士最好在簽訂合同時(shí)，要求夫妻共同簽名。

二、注意對代理人的代理權(quán)限進(jìn)行審查，如果是通過中介公司租房，則注意對中介公司的資質(zhì)審查。

有些出租人因不在本地或有其他原因，委托代理人幫其辦理房屋出租事項(xiàng)。承租人在簽訂合同之前應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)代理人的身份情況及有無房主的授權(quán)委托書，注意審查授權(quán)范圍及授權(quán)時(shí)限，并將其留存作為合同的附件。

如果是通過中介公司租房，首先應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)中介公司的資質(zhì)情況，即審查證照是否齊全，盡量選者具有資質(zhì)且在行業(yè)中有一定知名度的中介公司，

其次，是簽訂好與中介公司的服務(wù)合同，比如看幾次房，租房成功與否是否收費(fèi)，收多少傭金等，都應(yīng)在合同中約定，以防止有些黑中介只收錢，故意帶承租人看幾處房屋(實(shí)際上是中介的托)，不管成功與否都收取傭金的風(fēng)險(xiǎn)。

三、簽訂房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

由于房屋租賃合同是要式合同，租賃期限在六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)訂立書面合同。這是因?yàn)殡p方當(dāng)事人如未簽書面合同，就視為事實(shí)上的租賃關(guān)系，為不定期租賃合同。依據(jù)法律規(guī)定，雙方可以隨時(shí)解除合同，這樣不利于對承租人權(quán)益的保護(hù)。合同期滿，如果雙方繼續(xù)保持租賃關(guān)系也應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽訂書面合同，否則也存在雙方可以隨時(shí)解除租合同的風(fēng)險(xiǎn)。

四、房屋租賃合同中應(yīng)當(dāng)對出租房屋的用途予以明確約定，以防止承租人在租賃房屋之后改變房屋用途。

比如小區(qū)住宅，規(guī)定不能做營業(yè)用房，承租人租賃房屋后用作營業(yè)，可能導(dǎo)致出租人財(cái)產(chǎn)利益的損失，卻又不能依據(jù)合同追究。

五、房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租金的交付方式及交付日期，這是雙方當(dāng)事人應(yīng)考慮的重點(diǎn)問題。

如有的承租人承受能力有限，如果一次性交納一年或幾個(gè)月的房租有困難則可通過合同約定按月交納，如果雙方在合同中未約定，以后就容易產(chǎn)生矛盾。

六、房屋租賃合同對雙方權(quán)利義務(wù)的約定也應(yīng)明確、詳細(xì)。

其中很重要的一點(diǎn)，就是房屋的修繕義務(wù)的約定。法律規(guī)定，住宅出租的修繕責(zé)任是出租人，經(jīng)營性房屋修繕責(zé)任由雙方約定，可以是出租人也可以是承租人，因此，雙方在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)注意把這些內(nèi)容設(shè)定好。現(xiàn)實(shí)中很多出租人將修繕責(zé)任約定給出租人是不合理的。

七、房屋租賃合同還應(yīng)對承租人是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)予以約定。

依據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租承租的房屋，但經(jīng)出租人同意的可以轉(zhuǎn)租。在現(xiàn)實(shí)中許多轉(zhuǎn)租雖然經(jīng)過出租人同意，但未留取書面證據(jù)，發(fā)生矛盾之后又無證據(jù)證明，是存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)的，正確的方法是要求出租人在轉(zhuǎn)租合同上簽字或蓋章，就可以防止轉(zhuǎn)租合同無效或出租人解除合同的不利后果。

八、房屋租賃合同對提前解約的情形及條件應(yīng)有約定。

提前解約會對雙方當(dāng)事人特別是承租人產(chǎn)生重大影響。因此，應(yīng)當(dāng)注意防范該風(fēng)險(xiǎn)。正確的方法是，在合同中對提前解約的情形及條件進(jìn)行約定，并對提前解約的合理時(shí)間及相應(yīng)的賠償責(zé)任進(jìn)行約定，以便日后解約事項(xiàng)出現(xiàn)時(shí)有據(jù)可依。

九、租賃合同的承租人還要知道“買賣不破租賃原則”及“優(yōu)先購買權(quán)原則”。

在合同中有所約定，依據(jù)法律規(guī)定在租賃期間房主處分房屋，承租人并不因此喪失租賃權(quán)，新的房主應(yīng)當(dāng)遵守原來的租賃合同，非承租人同意不得解除原租賃合同，直至合同履行期滿。另外，出租人在處分出租房產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)書面通知承租人，承租人在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)，否則，將導(dǎo)致處分房屋的合同無效，這一法律風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)注意防范。

十、房屋租賃合同需向房屋管理部門進(jìn)行登記，這是當(dāng)事人的法定義務(wù)。

否則將可能承當(dāng)行政處罰的法律風(fēng)險(xiǎn)。雙方當(dāng)時(shí)人還應(yīng)記得在租賃合同上簽字或蓋章并注明簽約時(shí)間，否則將導(dǎo)致合同無效。

以上就是在簽訂租賃合同過程中應(yīng)當(dāng)注意防范的十大風(fēng)險(xiǎn)，以便更好的維護(hù)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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