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寧波
什么是“買賣不破租賃”和承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”
買賣不破租賃到底是一項什么制度呢？《合同法》第229條就對這一制度做出了規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，不影響租賃合同的效力。”即出租人在租賃有效期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人時，租賃合同對新所有人仍然有效;適用“買賣不破租賃”的條件是（1）租賃合同已成立并生效；(2)租賃物已交付承租人;(3)租賃物所有權(quán)變動是在租賃期間發(fā)生的。（4）租賃物已經(jīng)轉(zhuǎn)讓第三人。具備上述條件，即使買受人不摘到租賃關(guān)系的存在，承租人仍然可以租賃關(guān)系對抗買受人。因此租房者在遇到上述情況時，不要認(rèn)為原來簽訂的租賃合同因房屋被賣作廢了。根據(jù)“買賣不破租賃的原則”租房者仍然可以按照原來的合同繼續(xù)租用。而且，這里面還存在優(yōu)先購買權(quán)的問題。所謂房屋承租人的“優(yōu)先購買權(quán)”，是指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先其他購買人的權(quán)利。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作為一種附條件的形成權(quán)，其行駛的前提是以同等條件依法排除出賣人將標(biāo)的物出賣第三人的可能，所謂同等條件是指包括價格、交付房款期限、方式等我國法律以對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)做出相關(guān)規(guī)定?！逗贤ā返?30條再次予以了明確：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
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