二手房三證不齊簽合同是否有效?可以主張合同無效。

根據(jù)最新規(guī)定，自2015年3月31日起，由原先的滿5年免征營(yíng)業(yè)稅調(diào)整為滿2年免征營(yíng)業(yè)稅，買未滿5年有三證的二手房，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、房屋手續(xù)是否齊全(查看賣方三證原件：房產(chǎn)證，土地證，契稅證)

2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛(是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況)

3、交易房屋是否在租(須注意：買賣不破租賃)

4、土地情況是否清晰(是否有土地抵押，查封等)

5、市政規(guī)劃是否影響(是否在動(dòng)遷紅線內(nèi))

6、房屋是否合法(不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶)。

7、單位房屋是否侵權(quán)(福利分房等)

8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移(如果是學(xué)區(qū)房，須考慮是否占有學(xué)位)

9、中介公司是否違規(guī)(黑心中介吃差價(jià)等)

10、協(xié)商稅費(fèi)各自承擔(dān)(賣方承擔(dān)個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅;買方承擔(dān)契稅和其他費(fèi)用)

11、合同約定是否明確(違約賠償責(zé)任須明確)

簽二手房買賣合同時(shí)的注意事項(xiàng)：

1、出賣人必須是房屋的所有權(quán)人

非產(chǎn)權(quán)所有人不得出賣他人房屋。實(shí)踐中也有非所有權(quán)人出賣他人房屋的情況，如父賣子房、子賣父房等親人之間代賣的;也有朋友、熟人之間簽署授權(quán)委托書代賣的。作為購買人此時(shí)應(yīng)注意審查代賣人是否持有產(chǎn)權(quán)人本人簽署的合法授權(quán)委托書，仔細(xì)察看委托人和受托人的身份證明、委托書授予的權(quán)限、期限等，以防被騙。

還有一種情況是房屋的產(chǎn)權(quán)人是未成年人，如果是未成年人的父母或其它監(jiān)護(hù)人出賣其房屋，應(yīng)注意監(jiān)護(hù)人出賣房屋的目的是否為未成年人的利益，如付其學(xué)費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)等等用途。否則，未成年人可以依據(jù)我國《未成年人保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定主張房屋買賣合同無效。

2、出賣人作為產(chǎn)權(quán)人應(yīng)具備相應(yīng)民事主體資格

作為房屋出賣人的產(chǎn)權(quán)人，如果簽訂合同時(shí)不具備民事主體資格，除非經(jīng)其監(jiān)護(hù)人追認(rèn)，所簽合同無效。具體分為以下兩種情形：

(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人為無民事行為能力人，應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代理實(shí)施民事行為，他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同。

(2)限制民事行為能力人未取得監(jiān)護(hù)人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制民事行為能力人是指10周歲以上的未成年人及不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人，他們只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)，他們對(duì)房屋買賣等比較復(fù)雜或重大的民事法律行為缺乏判斷能力和自我保護(hù)能力，進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為簽訂合同或取得其監(jiān)護(hù)人的同意。未經(jīng)監(jiān)護(hù)人同意，限制民事行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。

3、出賣房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)產(chǎn)權(quán)共有人同意

我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。

房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。實(shí)踐中有些夫妻共有、家庭共有的房屋在以前的產(chǎn)權(quán)證上只登記為一人，難以辨別是否共有產(chǎn)權(quán)。購買人可以查看產(chǎn)權(quán)人的結(jié)婚證書、戶口本等相關(guān)證書加以了解。凡屬夫妻共有、家庭共有的房屋在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代簽合同。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，買賣行為可能無效。

特別應(yīng)注意，房改房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。

4、出賣房屋時(shí)不得侵犯優(yōu)先購買權(quán)

按照法律規(guī)定，房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

所謂“同等條件”，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。如果購買已出租房屋，應(yīng)要求出賣人提供承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面表示。如果房屋所有人不告知承租人房屋出售的情況，而擅自賣給他人，則承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣合同無效。

5、出賣的房屋必須依法取得權(quán)屬證書

這里有三種未取得權(quán)屬證書而買賣的情況比較常見，一是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“期房”，二是轉(zhuǎn)讓未取得權(quán)屬證書的“回遷房”，三是轉(zhuǎn)讓違章建筑的房屋。

前兩種情況購買人應(yīng)慎重處理，如果簽訂合同時(shí)出賣人尚未取得“三證”，而發(fā)生糾紛時(shí)已經(jīng)取得，買賣合同有效，如發(fā)生糾紛時(shí)還未取得“三證”，合同將被認(rèn)定無效。如房?jī)r(jià)上漲，出賣人惡意不辦理權(quán)證，卻主張當(dāng)初所簽合同無效，買受人將因此受到很大損失。對(duì)第三種違章建筑的房屋不得進(jìn)行買賣，否則買賣無效。

6、出賣的房屋不應(yīng)有權(quán)利限制

一是設(shè)有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房須征得抵押權(quán)人的書面同意，如果抵押權(quán)人不同意，不能擅自交易過戶。

房屋所在區(qū)域是當(dāng)事人選擇購買的重要因素，房產(chǎn)因市政規(guī)劃區(qū)域調(diào)整而變更管轄區(qū)域?qū)е庐?dāng)事人產(chǎn)生誤解，屬于合同法規(guī)定的重大誤解，購房人可以依法撤銷合同。

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