縱觀現(xiàn)今社會(huì)上各種居間關(guān)系，如房地產(chǎn)中介、期貨、保險(xiǎn)、婚姻、業(yè)務(wù)等等，其中介種類(lèi)多而且各有特色和要求，中介似乎已經(jīng)成為各行各業(yè)不可缺少的機(jī)構(gòu)。那房屋中介的合同性質(zhì)究竟如何？

一、買(mǎi)賣(mài)雙方與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系

買(mǎi)賣(mài)雙方與中介機(jī)構(gòu)屬于居間合同關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！钡囊?guī)定，居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者為訂約提供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的合同。在居間合同中，接受委托報(bào)告訂立合同機(jī)會(huì)或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報(bào)酬的一方為委托人。居間合同一般可分為報(bào)告居間和媒介居間兩種，報(bào)告居間，是指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創(chuàng)造機(jī)會(huì)；媒介居間，是指介紹雙方當(dāng)事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來(lái)往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。

二、中介的地位

居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)系在一起，以促成交易后取得合理傭金的服務(wù)。無(wú)論何種居間，居間人都不是委托人的代理人，而只是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。

三、居間合同的法律特征

1、居間合同是獨(dú)立有名合同、典型合同。

2、居間合同是一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者為訂約媒介的合同。在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，但這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)構(gòu)或者為訂約的媒介。

3、居間合同是有償合同。居間合同中的委托人需向居間人給付報(bào)酬，作為對(duì)居間人活動(dòng)報(bào)酬。居間人從事居間活動(dòng)的目的就在于向委托人收取報(bào)酬。

4、居間合同為諾成合同、不要式合同。居間合同為諾成合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，居間合同即告成立，并不以當(dāng)事人的物的交付作為合同成立的要件。居間合同為不要式合同，當(dāng)事人可以采用口、書(shū)面形式。如果當(dāng)事人約定不詳細(xì)，就應(yīng)按照有關(guān)慣例或者當(dāng)事人以前合作時(shí)所形成的習(xí)慣。

5、居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位。居間合同的客體是居間人依照合同的約定實(shí)施中介服務(wù)的行為。居間人只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。

四、居間人的義務(wù)與責(zé)任

1、報(bào)告義務(wù)

報(bào)告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠(chéng)實(shí)信用原則履行此項(xiàng)義務(wù)。即居間人負(fù)有將與訂立合同有關(guān)的情況向委托人如實(shí)報(bào)告的義務(wù)。居間人應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求采取實(shí)事求是的態(tài)度，忠實(shí)而盡力地履行這項(xiàng)義務(wù)。在指示居間中，對(duì)于關(guān)于訂約的有關(guān)事項(xiàng)，如相對(duì)人的信用狀況，相對(duì)人將用于交易的標(biāo)的物的存續(xù)狀況等，居間人應(yīng)就其所知如實(shí)向委托人報(bào)告。在媒介居間中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)向各方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告，也就是說(shuō)，不僅應(yīng)將相對(duì)人的情況報(bào)告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報(bào)告給相對(duì)人，不論是居間人是同時(shí)受相對(duì)人的委托，還是未受相對(duì)人的委托，居間人均負(fù)有向委托人和相對(duì)人雙方報(bào)告地的義務(wù)。

訂立合同有關(guān)事項(xiàng)，包括相對(duì)人的資信狀況，房屋的基本情況以及履約能力等與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)。訂立合同的有關(guān)事項(xiàng)根據(jù)不同的合同還有許多不同的事項(xiàng)。對(duì)居間人來(lái)說(shuō)，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實(shí)報(bào)告委托人就可以了。但作為居間人應(yīng)當(dāng)盡可能掌握更多的情況，提供給委托人，以供其選擇。依照誠(chéng)實(shí)信用原則，居間人就一般對(duì)于訂約有影響的事項(xiàng)雖不負(fù)有積極的調(diào)查義務(wù)，然就所知事項(xiàng)負(fù)有報(bào)告于委托人的義務(wù)。

2、損害賠償責(zé)任

根據(jù)《合同法》第四百二十四條：“居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡囊?guī)定，居間人有如實(shí)報(bào)告的義務(wù)，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。居間合同的履行過(guò)程中，居間人必須本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，實(shí)事求是地就自己所實(shí)際掌握的信息，如實(shí)地向委托人提供，沒(méi)有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測(cè)，對(duì)于有影響的事項(xiàng)及商業(yè)信息，如第三人的資信狀況、支付能力、標(biāo)的物是否有暇疵等，居間人都必須據(jù)實(shí)、公正的報(bào)告，而不得弄虛作假，從中盤(pán)剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委托人的利益，也不得惡意促成委托人與第三人訂立合同。如果居間人沒(méi)有盡到以上這些忠實(shí)的義務(wù)，反而為獲取居間報(bào)酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當(dāng)事人事先串通好，故意告知虛假事實(shí)以促成委托人與第三人訂立合同，從而損害了委托人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發(fā)生，居間人非但無(wú)權(quán)向委托人請(qǐng)求居間報(bào)酬，而且還應(yīng)當(dāng)就自己因其故意提供虛假情況而給委托人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。居間人違反上述報(bào)告義務(wù)，故意提供虛假情況，損害委托人利益的，不但無(wú)權(quán)向委托人請(qǐng)求支付報(bào)酬，而且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這里即有違約責(zé)任，又有侵權(quán)責(zé)任。

除上述義務(wù)外，基于誠(chéng)實(shí)信用原則，居間人還負(fù)有其他一些義務(wù)。例如，居間人不得對(duì)交易雙方訂立合同實(shí)施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委托人的利益；在居間活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和國(guó)家政策，遵循商事慣例和交易習(xí)慣，不得從事違法的居間活動(dòng)等。

五、居間人的報(bào)酬支付

根據(jù)《合同法》第四百二十六條：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。”

的規(guī)定，居間人取得報(bào)酬必須具備兩個(gè)要件：第一，所介紹的合同，必須成立；委托人支付報(bào)酬是以居間人已為委托人提供了訂約機(jī)會(huì)或經(jīng)介紹完成了居間活動(dòng)，并促成了合同的成立為前提條件。所謂促成合同成立，是指合同合法、有效的成立，如果所促成的合同屬無(wú)效或可撤銷(xiāo)的合同，不能視為促成合同成立，居間人仍不能請(qǐng)求支付報(bào)酬。第二，合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。即合同的成立是因居間人的居間行為而促成的。居間人促成合同成立后，可以按照居間合同約定向委托人請(qǐng)求支付報(bào)酬。只有兩者同時(shí)具備，委托人才負(fù)有支付報(bào)酬的義務(wù)。如果對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照本法第六十一條規(guī)定確定。仍然不能確定的，則根據(jù)居間人的勞務(wù)等諸多原因，如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間事務(wù)的難易程度等因素，合理確定。合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。如果委托人解除居間合同后又與因中介而認(rèn)識(shí)的第三人訂立合同，居間人并不因居間合同解除而喪失報(bào)酬的請(qǐng)求權(quán)。

支付報(bào)酬以居間種類(lèi)的不同而有不同的標(biāo)準(zhǔn)。報(bào)告居間，因居間人僅向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，而不與其相對(duì)人發(fā)生關(guān)系，居間人的報(bào)酬應(yīng)當(dāng)由委托人給付。在媒介居間合同中，居間人應(yīng)將有關(guān)訂約的事項(xiàng)向各方當(dāng)事人如實(shí)報(bào)告，也就是說(shuō)，不僅應(yīng)將相對(duì)人的情況報(bào)告給委托人，而且也應(yīng)將委托人的情況報(bào)告給相對(duì)人，不論是居間人是同時(shí)受相對(duì)人的委托，還是未受相對(duì)人的委托，居間人均負(fù)有向委托人和相對(duì)人雙方報(bào)告地的義務(wù)。正是基于此，如果沒(méi)有特別約定，媒介居間人的報(bào)酬原則上由交易雙方當(dāng)事人即委托人和相對(duì)人平均分?jǐn)偂?/p>

六、關(guān)于居間活動(dòng)的費(fèi)用

根據(jù)《合同法》第四百二十六條“居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)?！奔暗谒陌俣邨l規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。”的規(guī)定，居間人促成合同成立后，居間活動(dòng)費(fèi)用，由居間人負(fù)擔(dān)。而未促成的，可以要求委托人支付必要費(fèi)用。這是由于在未促成合同成立之前，居間人有可能是做了很大量工作的，比如免費(fèi)替業(yè)主發(fā)布廣告、帶領(lǐng)多個(gè)客戶(hù)到物業(yè)察看并進(jìn)行介紹、提供選購(gòu)意見(jiàn)、解答買(mǎi)賣(mài)手續(xù)的咨詢(xún)等等，否定或不認(rèn)同適當(dāng)費(fèi)用，對(duì)于居間人而言是有失公平的。而且，居間人為居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用是為了委托人的利益而付出的，所以由委托人支付這些必要費(fèi)用是比較公平合理的。