一、怎樣提防合同意向金的支付風險

如今的二手房市場中，上家基本上是委托多家中介公司掛牌出售房屋。因此，當一家中介公司在明確上下家的買賣意向后，會盡可能要求下家在簽訂房屋買賣合同前先支付一筆購房意向金。在把意向金交給上家后，中介公司才能取得上家的房屋兩證原件。但是在簽訂購房意向書或者交付意向金后，買賣雙方如果因種種原因沒有交易成功，中介和上下家三方往往會為意向金的退賠問題而產生糾紛。

1、意向金何時轉化為定金

在實踐中，房屋買賣雙方已經議價成功并且上家已經收到中介轉付的意向金時，該意向金轉化為定金。在議價成功前，上下家均有權單方面終止對中介的委托，因此意向金應當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應對中介承擔賠償責任。議價成功以買賣雙方已經就買賣主要條款達成一致為準，實踐中一般表現(xiàn)為上家在下家和中介簽訂的《承購意向書》上或在意向金收據上簽字確認。

2、意向金轉為定金后如何處理

一般情況下，如果意向金轉為定金后。下家違約不買房，意向金將不能退還;如上家違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購房意向書》中只是對購房價格、房屋狀況作了簡要約定，那么，當上下家在簽訂房屋買賣合同過程中，對付款時間、付款方式、房屋交付及過戶登記等其他主要條款產生分歧，并導致買賣合同最終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責于任何一方。即不存在違約情形，則應當解除意向金轉為定金后的擔保關系，即退還意向金。

二、如何避免合同意向金風險

1、上下家在支付或接受意向金時就應當提前考慮買賣合同的內容，并簽訂書面協(xié)議。一般來說，意向金協(xié)議中應明確如下幾點：房屋的基本情況，房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，房屋交付的條件及日期，房屋產權過戶登記的辦理時限，買賣合同未能簽訂時，意向金如何處理等。

2、在“意向金轉定金”模式下，上下家沒有直接見過面，也沒有簽署過書面協(xié)議。對下家而言，只與中介簽協(xié)議，意向金是由中介公司收的;對上家而言，一般也只與中介簽協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介的。在此情形下，如果不能簽訂正式合同，下家不要輕易同意中介的上家不同意賣房，所以你把意向金拿走的建議，因為此時下家可以要求上家雙倍返還意向金。

3、在目前二手房交易紅火的情況下，中介在上下家的利益沖突中往往會傾向于上家，并且由于中介在下家預訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽的協(xié)議中，中介實際上只起到轉交意向金的義務。至于中介何時轉交、如何轉交、是否保證上家接受意向金以及何時將上家出具的定金收條轉給下家等并無明確約定，導致下家很難要求上家雙倍返還意向金，同時也很難要求中介承擔責任，所以下家在和中介簽訂意向金協(xié)議中對于以上細節(jié)最好要約定清楚。

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