一、隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移的契約

在契約的有效存續(xù)期間內(nèi)，契約標(biāo)的物被處分而發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，契約標(biāo)的物的新所有人受契約約束的契約。其特點(diǎn)是，在契約的有效存續(xù)期間內(nèi)，契約標(biāo)的物的占有雖然發(fā)生轉(zhuǎn)移，但所有權(quán)仍屬于原所有人，原所有人依據(jù)所有權(quán)可以處分契約標(biāo)的物，處分時(shí)契約標(biāo)的物的所有權(quán)及原所有人在契約中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給新所有人，新所有人必須承擔(dān)原所有人在契約中的權(quán)利義務(wù)。契約中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)隨契約標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移對(duì)標(biāo)的物孳息歸屬的影響

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，現(xiàn)代各國(guó)法律一般都明確規(guī)定了登記公示的原則，我國(guó)相關(guān)法律亦規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)。但實(shí)踐中不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的交付行為與所有權(quán)變動(dòng)的登記行為有時(shí)同時(shí)發(fā)生，有時(shí)先后發(fā)生，這就給確定標(biāo)的物的孳息歸屬造成一定的難題。

1.不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的交付與所有權(quán)變動(dòng)的登記行為同時(shí)進(jìn)行的，此時(shí)交付行為與所有權(quán)轉(zhuǎn)移同時(shí)發(fā)生，標(biāo)的物孳息的歸屬一般不存爭(zhēng)議，交付(所有權(quán)轉(zhuǎn)移)前孳息歸出賣(mài)人所有，交付(所有權(quán)轉(zhuǎn)移)后孳息歸買(mǎi)受人所有。

2.交付不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物后再辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)的，此時(shí)買(mǎi)受人依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同已實(shí)際占有標(biāo)的物，無(wú)論其是否支付對(duì)價(jià)，孳息均應(yīng)歸買(mǎi)受人所有。例如，房屋所有權(quán)人(出賣(mài)人)在變更產(chǎn)權(quán)登記前即已將該房屋鑰匙交給買(mǎi)受人，在法律上應(yīng)視為已實(shí)際交付房屋，此時(shí)若將房屋出租，租金應(yīng)歸買(mǎi)受人所有，承租人如向產(chǎn)權(quán)人(出賣(mài)人)支付租金，出賣(mài)人則不得收取，如果收取即屬不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。

3.先進(jìn)行所有權(quán)變更登記后交付不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的，此時(shí)仍應(yīng)以交付標(biāo)的物的時(shí)間作為判斷孳息歸屬的利益分配點(diǎn)，交付前孳息歸出賣(mài)人，交付后孳息歸買(mǎi)受人。在所有權(quán)變更登記行為完成后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)交付標(biāo)的物而未交付的，其占有標(biāo)的物也不能認(rèn)為是無(wú)權(quán)占有，而屬履行合同義務(wù)不適當(dāng)，即遲延交付，其應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任。此時(shí)，買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人可享有兩項(xiàng)權(quán)利：一是基于買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán);二是基于標(biāo)的物所有權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)。而對(duì)于標(biāo)的物所生孳息，買(mǎi)受人則無(wú)權(quán)收取。

三、標(biāo)的物轉(zhuǎn)移原則

1、動(dòng)產(chǎn)適用交付主義，動(dòng)產(chǎn)自交付之日發(fā)生轉(zhuǎn)移。這里的動(dòng)產(chǎn)包括汽車(chē)、輪船、飛機(jī)等特殊動(dòng)產(chǎn)。

2、不動(dòng)產(chǎn)適用登記主義，不動(dòng)產(chǎn)自登記之日所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。注意：房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同依法成立即為有效，不管不動(dòng)產(chǎn)是否進(jìn)行了登記。換言之，登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效的要件，而是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。一定要二者區(qū)分開(kāi)來(lái)，這也是導(dǎo)致以一房二買(mǎi)，一女二嫁的重要原因。如，甲與乙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋交付給乙，但沒(méi)有進(jìn)行登記。這時(shí)，丙聽(tīng)說(shuō)甲要買(mǎi)房子，于是也提出購(gòu)買(mǎi)甲的房屋，甲與丙簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并且進(jìn)行了房屋過(guò)戶(hù)登記。分析：根據(jù)上面的原理，我們知道，甲乙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，甲丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，符合法律、行政法規(guī)的要求，因此，都是合法有效的。千萬(wàn)不要以為甲乙的房屋買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)登記而認(rèn)定合同無(wú)效。這是錯(cuò)誤的，在本案中，兩份買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的，丙因?yàn)檫M(jìn)行了登記，因此取得房屋所有權(quán)，而對(duì)于乙來(lái)說(shuō)，只能根據(jù)合同請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。

3、所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)合同中，標(biāo)的物所有權(quán)自買(mǎi)受人交清最后一筆款項(xiàng)時(shí)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人。

4、當(dāng)事人另有約定的除外。合同倡導(dǎo)契約自由，一般情況下，只要法律沒(méi)有作強(qiáng)制性規(guī)定，都允許當(dāng)事人約定，而且有約定的，優(yōu)先約定。合同當(dāng)事人可以對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)約定自合同成立時(shí)移轉(zhuǎn)。這里的標(biāo)的物必須是特定物。如收藏家甲在畫(huà)家乙家中看到一幅畫(huà)，與乙達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，協(xié)議中特別約定合同成立時(shí)該畫(huà)所有權(quán)即移轉(zhuǎn)給甲，即屬此例。此案中若甲第三天來(lái)取畫(huà)，發(fā)現(xiàn)乙已于前一天將畫(huà)賣(mài)給第三人丙且丙已取得該畫(huà)。甲可對(duì)丙行使物上追及權(quán)收回該畫(huà)，并有權(quán)請(qǐng)求乙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因?yàn)橐业男袨椴⒎且晃锒u(mài)，而是典型的無(wú)權(quán)處分行為(第51條)。當(dāng)然，若丙系善意第三人，得以善意取得對(duì)抗甲。

上述內(nèi)容就是小編對(duì)“隨所有權(quán)轉(zhuǎn)移的契約”問(wèn)題進(jìn)行的解答，在契約的有效存續(xù)期間內(nèi)，契約標(biāo)的物被處分而發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，契約標(biāo)的物的新所有人受契約約束的契約。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢(xún)。