《中華人民共和國合同法》第二百一十四條規(guī)定，不得超過一十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，可以續(xù)訂，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因為這種使用權(quán)是以支付租金為代價的，當(dāng)承租人達到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。這里就有個租賃期限的問題。租賃期限的長短由當(dāng)事人根據(jù)其使用租賃物的目的和租賃物的性質(zhì)自主決定。應(yīng)當(dāng)說租賃期太長并不利于當(dāng)事人的實現(xiàn)。因為客觀情況總是在不斷變化的，特別是不動產(chǎn)，其價格可能會因一個國家的經(jīng)濟形勢變化而大起大落。

很多國家的法律都對租賃合同的最長期限作出限制。例如，日本民法規(guī)定，租賃契約的存續(xù)期間不得超過20年，如果所訂租賃契約比這個期間長的，要縮短為20年。意大利民法典規(guī)定，租賃不得超過30年，如果約定期間超過30年或者永久的，則將被減至30年。德國也規(guī)定30年。我國臺灣地區(qū)“民法”規(guī)定，租賃契約之期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。我國合同法借鑒了這些規(guī)定，考慮到我國正處在一個市場經(jīng)濟的建立過程中，經(jīng)濟發(fā)展很快，變化也很快，為了更有效地保護租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)益，對租賃期限的最高期限有所限制是有必要的。因此，本法作出了租賃合同的期限最長不得超過20年的規(guī)定。

通常情況下，當(dāng)事人在確定租賃期限長短時，總是要根據(jù)租賃物的性質(zhì)和承租人的使用目的來確定的。在動產(chǎn)租賃中，租賃期限是比較短的，一般都是臨時使用。例如，租賃汽車，按照國家有關(guān)規(guī)定，汽車的使用壽命是10年，雙方當(dāng)事人不可能約定一個租賃期為20年的租賃合同。租賃期限較長的是不動產(chǎn)租賃即房屋租賃。在房屋租賃中，用于承租人居住需要和用于商業(yè)性租賃是不一樣的。一般講用于居住租賃的承租人希望租期長一些，使這種租賃關(guān)系相對穩(wěn)定一些。商業(yè)租賃中、在訂立合同時房屋的租價比較低的情況下，承租人就希望將租賃期限訂的長一些，租金固定下來;在房屋的租價偏高的時候，出租人就希望租期訂得長一些，這樣就能保證其得到更多的租金。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能自己尋找一個公平的交叉點時，法律總是要在利益雙方中找出平衡點的。這也是規(guī)定最高租賃期限的一個目的。

20年實際上并不是一個絕對的最高限，因為如果租賃合同雙方當(dāng)事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關(guān)系，可以采取兩個辦法：一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。這時法律規(guī)定視為原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，即雙方當(dāng)事人又形成了一個不定期租賃的關(guān)系，如果一方當(dāng)事人想解除合同隨時都可以為之，這種情況被稱為合同的“法定更新”。二是雙方當(dāng)事人根據(jù)原合同確定的內(nèi)容再續(xù)簽。一個租賃合同，如果需要較長的租期，當(dāng)事人仍然可以再訂一個租期為20年的合同，這種情況被稱為“約定更新”。